問題 No.4756
売主Aは、自己所有の1筆の土地について、買主Bと売買契約を締結し、その後所有権移転登記の手続を行うため、当該土地の一部を分筆して登記することとした。この場合に関する次の記述のうち、民法および不動産登記法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、売買契約において分筆に関する特段の合意はないものとする。
【正解の解説】
売買契約の目的物が1筆の土地の一部である場合、売主Aが買主Bに対してその所有権を移転するためには、原則として、当該土地を筆界特定の手続を経ることなく、適法に分筆の登記を行った上で、分筆後の土地について所有権移転登記を申請しなければならない。
ホールケーキのワンホールをそのまま他人に売ることはできませんよね。相手に渡す部分を包丁できれいに切り分けて（分筆）、自分のものと相手のものをハッキリさせる作業が不可欠です。これと同じで、登記簿の上でも土地を物理的に切り分ける分筆登記を先に行い、その後に「この部分をあなたに売りました」という所有権移転登記を行うのが正しい手順となります。
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【その他の選択肢の解説】
売買契約の目的物が1筆の土地の一部である場合、売主Aが買主Bに対してその所有権を移転するためには、原則として、測量作業を伴う筆界特定の手続を経た上でなければ、分筆の登記を行うことができない。
初学者が誤解しやすいポイントですが、「筆界特定」と「分筆」は全く別の手続きです。筆界特定は隣近所との境界がモメたときに国に決めてもらうものであり、普通の売買での分筆なら、土地家屋調査士による通常の測量と図面作成で足りるため、わざわざ大がかりな筆界特定の手続をセットで行う必要はありません。
売買契約の目的物が1筆の土地の一部である場合、買主Bは自らの費用と責任において当該土地の分筆を請求することができるため、分筆後の土地について単独で所有権移転登記を申請することができる。
まだ代金を払って登記も済んでいない買主は、いわば「お店で買うと決めたけれどまだレジを通していない状態」です。まだ自分の土地ではない他人の土地の区割りを勝手に変えることはできませんし、売主の協力なしに自分ひとりで勝手に分筆登記や移転登記をすることはシステムのルール上できないようになっています。
売買契約の目的物が1筆の土地の一部である場合、売主Aは分筆の登記を行うことなく、未分筆のままの土地全体を対象として買主Bとの共有持分移転登記を申請しなければならない。
「一部を買ったのだから、土地全体をいったん共有にしよう」とするのは実務上認められない大きな誤りです。買いたいのは土地の「一部」であって「全体の一部分の権利（共有持分）」ではありません。目的を明確にするためにも、物理的に切り分けてから個別の土地として引き渡すのが不動産登記法のルールです。