問題 No.4576
不動産鑑定評価基準における取引事例比較法において、対象不動産の比準価格を求めるための試算価格の計算に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、事情補正率は $1.05$、経過時点修正率は $1.08$、地域要因の比較率は $1.02$、個別的要因の比較率は $0.98$ である。また、比準価格の算式は、基準価格（事情補正後かつ時点修正後の価格、またはこれらに準ずるもの）に各比較率を乗じて求めるものとし、取引事例の価格が $40,000,000$円 である場合、算出される比準価格として正しいものはどれか。なお、計算過程における端数処理は最終的な算出結果に対して行うものとし、選択肢の中から最も適切なものを1つ選べ。
【正解の解説】
$45,618,240$円
不動産の鑑定評価における取引事例比較法では、元の価格に事情、時点、地域、個別的要因というパズルのピースをすべて掛け合わせて現在の価値を導き出します。40,000,000円×1.05×1.08×1.02×0.98を計算すると45,618,240円という適正な比準価格になり、これが数学的にも実務的にも正しい求め方となります。
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【その他の選択肢の解説】
$42,239,280$円
試験では計算の途中の要素をあえて計算させないことで、受験生がすべての数式項目をきちんと把握しているかを試してきます。この選択肢の金額は、基本となる事情補正と時点修正だけを行った段階の数字であり、空間的な違いである地域や個別の要因を完全に無視しているため誤りとなります。
$44,723,760$円
宅建試験の計算問題でよくあるのが、4つある係数のうちどれか一つを掛け忘れてしまうケアレスミスを誘う罠です。問題文で与えられた数値はすべて意味があって記載されており、事情・時点・地域・個別の4つすべてを順番通りに完璧に反映させなければ正しいゴールにたどり着くことはできません。
$46,543,520$円
個別的要因の比較率は0.98であり、対象不動産が事例よりもやや劣るため価値を少し下げる方向に調整する必要があります。しかし、ここでうっかり逆に割ってしまったり、数値を間違えて大きく見積もってしまうと、このような実態よりも高すぎる不自然な価格が算出されてしまい、これが試験委員の用意した典型的な引っかけトラップです。