問題 No.4466
不動産鑑定評価基準における原価法において、対象不動産の減価の要因を把握する手法としての観察減価法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、観察減価法は、物理的、機能的または経済的な減価の要因について、専門家としての長年の経験や知見に基づき直接観察を行う手法である。
【正解の解説】
観察減価法は、原価法による試算価格を求めるにあたり、耐用年数の経過による標準的な減価修正だけでは適切に反映できない個別的な事情を補正するため、対象不動産の各部分について直接観察を行って減価額を判定する方法である。
人間の健康診断に例えるなら、年齢や身長から算出する一般的な健康状態の基準（標準的減価）だけでは見落としてしまう、個人の生活習慣による細かな不調を、お医者さんが直接診察して見つけ出すようなものです。建物もマニュアル通りの年数計算だけでなく、実際にプロがこの目で隅々まで見て判断する補正が必要なのです。
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【その他の選択肢の解説】
観察減価法は、物理的減価についてのみ専門家としての長年の経験や知見に基づき直接観察を行うことが認められており、機能的および経済的減価については適用できない方法である。
初学者が「物理的なひび割れや雨漏りだけを見る手法」と勘違いしやすいポイントです。しかし、間取りが現代のライフスタイルに合わない機能的減価や、周辺環境の変化による経済的減価も含めて、プロの目で総合的に観察して判断できるのが観察減価法の特徴です。
観察減価法は、原価法を適用する過程において、標準的な耐用年数や残存耐用年数を算定するために不可欠な手法とされており、すべての対象不動産で必ず実施しなければならない。
「すべての物件で必ずやらないといけない絶対ルール」と誤解しがちですが、基本の計算式で十分に価値が判定できる場合には必ずしも実施しなければならないものではありません。あくまでマニュアル通りの計算では実態に合わない個別の事情を調整するためのスパイス的な存在です。
観察減価法は、対象不動産の各部分を直接観察して求めた減価額を、建物全体の再調達原価から直接控除することによって、積算価格を単独で算出する独立した評価手法である。
これ一つで価格が完璧に決まる魔法の独立手法と勘違いしやすいですが、観察減価法はあくまでメインの原価法における積算価格の精度を高めるための調整パーツに過ぎません。これ単体で不動産の価格をポンと弾き出すような万能なメイン手法ではない点に注意しましょう。