【正解の解説】
$74,591,700$ 円
DCF法とは、未来にもらえるお小遣い（純収益や売却価格）を「今の価値」にタイムマシンで換算し直して足し合わせる方法です。第1年目の300万円×0.9523、第2年目の315万円×0.9070、第3年目の330万円×0.8638を計算し、さらに第3年目終わりの売却価格7,000万円に最後の複利現価率0.8638を掛けて現在価値にします。これらをすべて足すと74,591,700円となり、未来の価値を正確に現代の価値に引き直した正しい金額が導き出されます。
【その他の選択肢の解説】
$73,832,400$ 円
試験では、未来の売却価格を現在の価値に戻す際の手順で計算ミスを誘う問題が出されます。この数値は、割引率や現価率の適用を一部間違えたり、計算過程で異なる係数を使ってしまった場合に導かれる典型的な誤答の罠です。DCF法では、毎年の純収益だけでなく、最後に土地や建物ごと売り払った大きなお金も必ず現在の価値に割り戻す必要があるため、それぞれの期間に応じた正しい係数を正確に掛け合わせることが非常に重要となります。
$75,250,900$ 円
収益価格の計算において、割引率（5.0%）と還元利回り（6.0%）は全く異なる役割を持つ重要な数値です。DCF法で未来の純収益を現在価値にする際には常に「割引率」を使いますが、これを誤って還元利回りで計算してしまうと、金額が大きくズレてしまいます。試験センターはこのような初学者の「用語の混同」を見越して巧妙にひっかけ選択肢を作ってくるため、未来のキャッシュフローの割り戻しには必ず割引率を使うという原則を徹底しましょう。
$71,450,200$ 円
この数値は、例えば各年の複利現価率を掛け忘れたり、最終年度の売却価格の現在価値化の計算で桁を一つ間違えるなど、基本的なルールを飛ばして計算したときに出現するダミーの数値です。不動産鑑定評価におけるDCF法は、一見すると難解な数式に見えますが、やっていることは「未来のお金を今の価値に直して全部足す」という非常にシンプルなお金のパズルです。計算の全体像を見失い、部分的な数字だけで焦ってマークするとこの罠に綺麗にハマってしまいます。