問題 No.3867
不動産の売買契約に基づく所有権移転登記を申請する場合に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、登記名義人の表示変更に関する登記については考慮しないものとする。
A. 表題部に記載された所有者の氏名に変更が生じた場合であっても、所有権の移転登記を申請する前に、あらかじめ表題部変更の登記を申請しておかなければ、当該移転登記を申請することはできない。
B. 建物が新築された場合、表題部の登記がない状態では所有権の保存登記をすることができないため、まず表題部の登記を申請しなければならない。
C. 表題部の所有者についての変更の登記は、所有権の移転登記とは異なり、変更があった日から1年以内に申請しなければ過料に処されることがある。
D. 土地の表題部に記載された地目が「畑」から「宅地」に変更された場合、所有権の移転登記を申請する前提として、直ちに地目変更の登記を申請しなければならない。
【正解の解説】
A. 表題部に記載された所有者の氏名に変更が生じた場合であっても、所有権の移転登記を申請する前に、あらかじめ表題部変更の登記を申請しておかなければ、当該移転登記を申請することはできない。
不動産の履歴書である「表題部」の文字を直すのは義務ですが、これをやらないと次の「権利部」の売買による名義変更ができないわけではありません。例えば、通販の宛先変更をし忘れても、引越し後の荷物の受け取り自体はできるようなもので、直ちに登記が拒絶されることはないというルールになっています。
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【その他の選択肢の解説】
建物が新築された場合、表題部の登記がない状態では所有権の保存登記をすることができないため、まず表題部の登記を申請しなければならない。
新築建物は、そもそも戸籍や住民票（表題部）を作らないと、誰の所有か（権利部）を書き込む場所が存在しないため、順番として必ず最初に表題部の登記を行わなければならないという原則が適用されます。
表題部の所有者についての変更の登記は、所有権の移転登記とは異なり、変更があった日から1年以内に申請しなければ過料に処されることがある。
権利の登記である所有権移転登記には原則として申請期限がなく過料もありませんが、物理的状況を表す表題部の登記は放置すると不動産の正しい公示ができなくなるため、1ヶ月以内という厳しい期限とペナルティが用意されています。
土地の表題部に記載された地目が畑から宅地に変更された場合、所有権の移転登記を申請する前提として、直ちに地目変更の登記を申請しなければならない。
畑を宅地に変えたような地目の変更も表題部の記載事項ですが、売買による名義変更（所有権移転）を行うために、あらかじめ地目変更を完了させておかなければならないという強制力はなく、そのまま移転登記を申請することができます。