問題 No.3328
一般定期借地権を設定する場合において、存続期間を50年以上として借地契約を締結しようとするときは、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がないこと並びに建物買取請求権を及ぼさないことについて、その旨を定めた特約は、書面による公正証書等の明確な方法による必要はないが、契約書とは別個の書面で合意しなければならない。この記述の正誤を答えよ。
【正解の解説】
誤り。一般定期借地権を設定する場合には、存続期間を50年以上として、借地期間の更新がなく、建物の築造による存続期間の延長がなく、かつ、建物買取請求権を及ぼさないこととする特約は、書面（公正証書に限定されない）によって定めなければならないが、必ずしも「契約書とは別個の書面」で合意しなければならないわけではなく、借地契約の契約書の中にこれらの特約を記載してもよい。
これは、例えばレストランの予約で「キャンセル料のルールは必ず公正証書で交わさなければならない」と言われているようなもので、そこまで厳格な形式は要求されていません。契約書の中にしっかり条文として組み込まれていれば、わざわざ別紙を用意しなくても有効に成立するという初学者が勘違いしやすい実務のポイントです。
スポンサーリンク
【その他の選択肢の解説】
正しい。一般定期借地権を設定する場合には、存続期間を50年以上として、借地期間の更新がなく、建物の築造による存続期間の延長がなく、かつ、建物買取請求権を及ぼさないこととする特約は、必ず公正証書によって定めなければならず、公正証書以外の書面による合意では効力を生じない。
初学者が「大事なルールだから公証役場で公正証書にしなければダメなんだ」と誤解しやすい典型的な引っかけ問題です。法律は「書面」によることを求めていますが、必ずしも公証人に関与してもらう公正証書である必要はなく、私文書の書面契約でも全く問題ありません。
誤り。一般定期借地権を設定する場合には、存続期間を50年以上として、借地期間の更新がなく、建物の築造による存続期間の延長がなく、かつ、建物買取請求権を及ぼさないこととする特約は、書面による必要はなく、当事者間の口頭による合意であっても有効に成立する。
「約束したんだから口頭でもいいじゃないか」と思いがちですが、期間満了時に「そんなルール聞いていない」という大きなトラブルを防ぐため、法律は厳格に書面での合意を義務付けています。口頭での約束は、どれだけ当事者間で信頼関係があっても法的には無効となってしまうため注意が必要です。
誤り。一般定期借地権を設定する場合には、存続期間を50年以上として、借地期間の更新がないこととする特約のみを書面ですれば足り、建物の築造による存続期間の延長や建物買取請求権に関する特約については、書面でする必要はない。
一般定期借地権を成立させるためには、「更新がないこと」「建物を建てても期間が延びないこと」「帰る時に買い取れと言わないこと」の3点セットすべての特約が必要です。どれか一つでも書面から漏れていると、一般定期借地権としては認められず、通常の借地権になってしまうという恐ろしい罠があります。