問題 No.5841
賃貸住宅の専有部分において、賃借人が自殺し、その死後長期間発見されなかったことにより室内が著しく汚損された。貸主は、当該住戸の原状回復および次の入居者募集を可能にするため、専門業者に特殊清掃および消臭作業を発注し、その費用として総額 $360,000$円（税込）を支払った。また、室内に残存していた家財等の撤去および処分に関する遺品整理費用として総額 $120,000$円（税込）を支払った。
【前提条件】
・賃貸借契約書には、賃借人の責めに帰すべき事由による室内汚損等が発生した場合、その原状回復に要する費用の一切を賃借人（またはその相続人）が負担する旨の適法な特約が存在していた。
・本件の自殺は賃借人の故意または過失に基づくものであり、賃貸借契約上の債務不履行に該当する。
・「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方および民法の債務不履行損害賠償の原則に基づき、本件における賃借人の相続人が負担すべき特殊清掃費用および遺品整理費用の合計額を算出せよ。なお、金額はすべて税込とし、端数処理は発生しないものとする。
【正解の解説】
480,000円
賃借人が部屋の中で自ら命を絶ち長期間放置された場合、それは契約違反（債務不履行）にあたります。他人の車をキズモノにしたら弁償するのと同じで、部屋を使い物にならないほど汚した責任として、元の状態に戻すための特殊清掃費36万円と、残された荷物を片付ける遺品整理費12万円の合計48万円全額を、相続人が損害賠償として支払う義務があります。
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【その他の選択肢の解説】
360,000円
特殊清掃費用36万円しか負担しなくてよいと勘違いさせるための罠の選択肢です。しかし、室内に残された家財道具の処分にかかった遺品整理費用12万円も、自殺という賃借人の責任によって発生した損害の一部であるため、当然に賠償範囲に含まれることを見落としてはいけません。
240,000円
経年変化や減価償却の考え方を誤って適用し、費用の一部を免除できると勘違いさせるための罠の選択肢です。しかし、特殊清掃や遺品整理といった突発的な原状回復費用や損害賠償においては、通常の壁クロスのような経年劣化の概念は適用されず、発生した損害の全額が請求対象となります。
120,000円
遺品整理費用12万円だけが賃借人の負担になると勘違いさせるための罠の選択肢です。部屋の消臭や特殊清掃を行うためには、まず室内の家財を片付ける必要があるだけでなく、どちらも賃借人の自殺という同一の事故原因から生じた不可分の損害であるため、両方の費用を合算して請求する必要があります。