問題 No.5208
民事執行法に基づく競売（不動産競売）の申立てがなされ、裁判所により差し押さえの効力が発生した後に、当該建物の賃貸人がその建物についての賃貸借契約を締結した場合において、当該賃貸借契約に基づく賃借人は、買受人に対してその賃借権をもって対抗することができるか否かに関する次の記述のうち、民法の規定および判例の趣旨に照らし、正しいものはどれか。
【正解の解説】
差押えの効力発生後に締結された賃貸借契約に基づく賃借人は、買受人に対して賃借権をもって対抗することができず、買受人からの明渡し請求に対しては、原則として買受人の買受けの時から6か月間の明渡しの猶予（引渡猶予期間）の適用も受けられない。
裁判所が差し押さえた後に家を勝手に貸すことは、競売の邪魔をする「ルール違反の居座り」に例えられます。ルールが厳しくなった後の入居者なので、新しいオーナー（買受人）に対して「ここに住む権利がある！」と主張することは一切できず、お情けである6か月の引渡猶予（395条の買受時の猶予）の恩恵すらも受けることができないのが原則です。
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【その他の選択肢の解説】
差押えの効力発生後に締結された賃貸借契約に基づく賃借人は、買受人に対して賃借権をもって対抗することができないが、買受人からの明渡し請求に対しては、買受人の買受けの時から6か月間の明渡しの猶予が適用される。
「対抗できなくても、引っ越すまでの6か月くらいは待ってもらえるはず」という初学者が陥りやすい温情的な勘違いを誘う罠です。買受人の保護が最優先されるため、差押え後の賃借人には原則としてこの猶予期間すら与えられず、即座に退去を迫られる厳しい立場に置かれます。
差押えの効力発生後に締結された賃貸借契約に基づく賃借人は、短期賃貸借の保護制度により、買受人に対して賃借権をもって対抗することはできないが、買受人の買受けの時から3か月間の明渡しの猶予が適用される。
かつて存在した「短期賃貸借の保護制度」の知識とごちゃ混ぜにする典型的な引っかけ問題です。この制度は昔に廃止されており、現在の民法では、差押え後の賃借人に対して3か月のような都合の良い猶予期間を定める法律上の根拠はどこにもありません。
差押えの効力発生後に締結された賃貸借契約に基づく賃借人は、買受人に対して原則として賃借権をもって対抗することができないが、買受人の買受けの時に所有者との間で改めて契約を締結すれば対抗力を取得できる。
「競売の手続き中であっても、元の所有者と新しい契約を結び直せばセーフになるのでは？」という素朴な疑問を突く罠です。しかし、一度差し押さえられて競売にかかっている不動産について、元の所有者が勝手に有効な賃貸借関係を作ることは法的に不可能であり、後から契約しても買受人に対抗することはできません。