問題 No.4474
飲食店仕様のテナント物件において、賃借人Bが契約期間満了に伴い退去する際、次の賃借人Cに造作や設備を譲渡するいわゆる「居抜き物件」の引き渡しが行われることとなった。この場合の原状回復義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、賃貸人Aと賃借人Bの間で締結された賃貸借契約では、退去時のスケルトン戻しが特約として定められており、造作等の引き継ぎに関する合意は賃貸人Aの事前の書面による承諾を要する旨が規定されている。
【正解の解説】
賃貸人Aが次順位の賃借人Cに対して造作の残置や居抜きでの引き渡しを承諾した場合であっても、賃貸借契約上の原状回復義務に関する特約が有効に存続し、かつ賃貸人A免責の合意が別途成立していない限り、退去する賃借人Bは契約上の義務であるスケルトン戻し（原状回復）を行う責任を免れないのが原則である。
人間関係で言うと、友人に車を譲る時に車検を通してから返す約束をした場合、次の人がその車を気に入ってそのまま乗ると言っても、あなた自身が元通りにする約束から自動的に解放されるわけではないのと同じです。大家さんとの最初の約束はあくまで個別の契約として残るため、免責の合意がなければ責任を免れることはできません。
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【その他の選択肢の解説】
賃貸人Aが次順位の賃借人Cに対して造作の引き継ぎを事前に承諾したときは、特段の合意がなくとも契約書上のスケルトン戻しに関する特約は当然に失効し、賃借人Bは原状回復を行う必要がなくなるのが原則である。
初学者が「次の人がそのまま使うなら、元の姿に戻す必要もなくなるはずだ」と勘違いしやすい典型的な罠です。法律や契約はそんなに甘くありません。大家さんが「次の人が使うなら今回は壊さなくていいよ」と別途免責の意思表示をしてくれない限り、契約上のリセット義務はしっかりと残り続けます。
賃借人Bが後継の賃借人Cに造作を無償で譲渡する合意を締結した場合には、賃貸人Aの承諾の有無にかかわらず、賃借人Bは直ちに全ての原状回復義務および撤去費用を免除されるのが原則である。
「お金をもらわずにタダであげるんだから、自分の責任も全部消えるだろう」というのは法律的には全く通じない大きな誤解です。物をもらう側と、大家さんに対して建物を元の状態にして返す約束をしている借り主の義務は全く別の話であり、大家さんの承諾なしに勝手に義務を消滅させることはできません。
賃貸人Aと次順位の賃借人Cの間で新たな賃貸借契約が締結された時点で、前賃借人Bの原状回復義務は自動的に賃借人Cに引き継がれ、賃貸人Aに対するスケルトン戻しの責任は消滅するのが原則である。
バトンの引き継ぎリレーのように、次の人に契約が変わったら前の人の借金や義務も自動的にスライドして消えていくと考えてしまうのは間違いです。大家さんと前の人の間の契約と、新しい人との間の契約は別物であり、前の人が負っていたスケルトン戻しの責任が消えるためには明確な合意が必要です。