問題 No.4460
賃貸住宅の資産価値向上および入居者からの賃料上昇ニーズへの対応を目的として、築30年の既存賃貸マンションにおいて、単なる設備の修繕や更新にとどまらず、間取りの変更や最新の設備への全面的な刷新を行い、建物の付加価値を大きく高める大規模な改修工事（リノベーション）を企画・実施することとした。プロパティマネジメント（PM）業務を行う管理業者として、オーナーに対する提案や事業収支の検討に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
【正解の解説】
リノベーションの実施にあたっては、工事費用の増大によるオーナーの資金負担や投資回収期間を正確にシミュレーションするため、工事前後の想定賃料や空室率の変化だけでなく、将来的な修繕計画やキャッシュフローも含めた中長期的な収支計画を策定し、オーナーに提案することが適切である。
家を建て替えるような大きな買い物をするとき、いくら貯金があって毎月どれくらい返済していけるか家計簿をつけますよね。それと同じで、大きな工事をする時は「いくらかかって、何年でそのお金を取り返せるか」を計算しないといけません。単に見た目をキレイにするだけでなく、将来のお金の出入りまで見据えてオーナーを導くのがプロパティマネージャーの腕の見せ所です。
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【その他の選択肢の解説】
リノベーションの実施にあたっては、工事期間中の全戸退去とそれに伴う立ち退き料の発生が不可避となるため、借地借家法に基づく正当事由の具備や補償内容の調整について、すべての現入居者の同意を取り付ける計画をオーナーに提案することが適切である。
まるで全員を追い出さないと工事ができないような書き方ですが、空室が出た部屋から順番にリノベーションを行っていく手法も一般的です。法律上の正当事由や立ち退きの問題はケースバイケースであり、「すべての現入居者の同意が絶対必要」と言い切るのが出題者の仕掛けた罠です。
リノベーションの実施にあたっては、建物の物理的寿命を延ばし減価償却費を圧縮する効果を最優先すべきであるため、単年度の節税効果のみを強調し、工事前後の想定賃料や空室率の変化を精査することなく直ちに実施を提案することが適切である。
税金が安くなるからといって、誰も借りたいと思わない的外れなリフォームをしては本末転倒です。商売の基本は「いくら稼げるようになるか」という収益の予測であり、そこを無視して節税だけに飛びつくのは、ダイエットの本質を忘れサプリメント代ばかり気にするようなものというわけです。
リノベーションの実施にあたっては、最新の設備を導入して建築基準法上の大規模の修繕に該当するか否かの確認を行う必要はあるが、工事完了後の新たな家賃設定については管理業者の裁量で自由に決定しオーナーへの事前報告を省略することが適切である。
管理業者はあくまで「お預かりして経営をサポートする立場」であり、財布の紐を握るオーナーの許可なく勝手に家賃を決めることはできません。車の運転代行を頼んだのに、運転手が勝手に目的地を変えてしまうようなもので、重要事項は必ずオーナーの確認と合意を得る必要があります。