問題 No.4436
賃貸不動産の収益性評価において用いられるネット・オペレーティング・インカム（NOI）に関する記述として、最も適切なものはどれか。
【正解の解説】
ネット・オペレーティング・インカム（NOI）は、有効総収入から運営費用を控除し、減価償却費や借入金返済などの資本的支出や財務費用を控除する前の営業純利益を指す。
不動産が稼ぎ出す純粋な実力を表す指標であり、ポケットに入る手取りの前に、建物自体の収益力を丸裸にして見るためのものです。いわば、お店の売上から仕入や家賃などの経費だけを引いた「本業の純粋な稼ぎ」と同じ感覚です。ローン返済や税金という個人の懐事情（財務・税務上の要因）をあえて排除し、物件自体の純粋なポテンシャルを評価するためにこの計算を行います。
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【その他の選択肢の解説】
ネット・オペレーティング・インカム（NOI）は、有効総収入から運営費用を控除した後に、減価償却費および借入金の元本返済額を控除して算出される純収益を指す。
初学者が最も間違えやすいポイントですが、減価償却費は実際にお金が出ていかない非付加価値費用であり、借入金返済は財務上の行為です。これらを引いてしまうと物件そのものの純粋な営業力が測れなくなるため、NOIの計算ではこれらを控除しません。税金やローンの返し方という個別の事情に左右されないのがNOIの最大の特徴なのです。
ネット・オペレーティング・インカム（NOI）は、潜在総収入から空室損引当金を控除したものであり、運営費用や資本的支出を控除する前の総収益を指す。
潜在総収入から空室損を引いたものは「有効総収入」であり、そこからさらに電気代や修繕費などの運営費用を差し引いたものがNOIです。運営費用を引く前の段階の数字を指していると説明しているため、この選択肢は不適切となります。計算のステップを順番に整理しておかないと、どの段階の数字か分からなくなるので注意が必要です。
ネット・オペレーティング・インカム（NOI）は、不動産の経常的な収益性を測る指標であり、運営費用に借入金の利息支払額を加算したものを有効総収入から控除して算出される。
借入金の利息は「運営費用」ではなく「財務費用」に分類されるため、NOIの計算においては控除しません。運営費用とはあくまで不動産を維持管理・運営するために直接必要な経費であり、銀行からの借入金利息という個人の資金調達コストを含めないのが鉄則です。ここを混ぜてしまうと、ローンをたくさん組んでいる物件の評価が不当に低くなってしまいます。