問題 No.1622
次の条件に基づく賃貸マンションの実質利回り（ネット利回り）として、最も適切なものはどれか。
【条件】
・物件取得価格: $120,000,000$円
・年間満室想定賃料収入: $10,800,000$円
・年間空室損失等: $540,000$円
・年間運営費用（諸経費の合計）: $1,800,000$円
・購入時の諸費用（仲介手数料や登記費用等の取得費）: $6,000,000$円
なお、実質利回りは、以下の算式により算出するものとする。
$\text{実質利回り} = \frac{\text{年間有効賃料収入} - \text{年間運営費用}}{\text{物件取得価格} + \text{購入時の諸費用}} \times 100$
【正解の解説】
6.72%
実質利回りは、マイホームや車を買った後にかかるガソリン代や税金などの「維持費」までしっかり考慮した、お財布に残るリアルな稼ぎ力を測るための成績表です。この問題では、満室想定から空室損を引いた手取り収入（1,026万円）から運営費用（180万円）を引いた純利益を、物件価格と初期費用の合計（1億2,600万円）で割ることで、正確な6.72%という数字が導き出されます。
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【その他の選択肢の解説】
7.20%
この数値は、分母を「物件取得価格（1億2,000万円）」のみにして計算した場合の罠です。不動産投資の世界では、仲介手数料や登記費用などの「買うときにかかった大きなお金」も最初の投資額の一部として必ず分母に足さなければなりません。ここをサボって物件価格だけで割ってしまうと、実際の利回りが実際よりも良く見えてしまうので注意が必要です。
6.40%
この選択肢は、分子の計算において運営費用（180万円）を差し引くのを忘れてしまった場合の計算結果です。家賃は丸ごと全額が利益になるわけではなく、そこから管理費や修繕費などのランニングコストを支払う必要があります。手元に残る本当の利益を見誤らせるための典型的なひっかけ問題として出題者が用意したミスリードです。
8.50%
この数値は、空室による収入の目減り分（54万円）を無視して、最初から最後までずっと満室だったと仮定して計算したときの罠です。現実の賃貸経営では空室リスクが必ず発生するため、満室想定のまま計算すると実際よりも高い「絵に描いた餅」のような甘い利回りになってしまいます。実務では最悪の事態も想定した保守的な計算が求められます。