問題 No.6997
宅地建物取引業者Aが売主として、一般消費者である買主Bとの間で土地の売買契約を締結する場合における固定資産税の評価および固定資産評価基準に関する次の記述のうち、不法行為や法令上の規定に照らし正しいものはどれか。なお、固定資産評価基準は、総務大臣が定めて告示するものであり、宅地については、地目別にその状況に応じた価格を求めて評価するものとされている。
【正解の解説】
固定資産評価基準において、宅地の評価方法は原則として市街地宅地評価法によることとされており、具体的には主要な街路を選定し、その街路に付設する路線価を基準として各筆の評価を行うものとされている。
不動産の鑑定評価で使う専門用語ではなく、税金を公平にかけるための行政ルールです。これは街のメインストリートに「1メートルあたりいくら」という基準の値段（路線価）をまず決め、そこから各土地の形や日当たりの良し悪しをパズルのように調整して一人ひとりの税金を決める仕組みです。大きな街の基準を決めてから個別に合わせるイメージです。
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【その他の選択肢の解説】
固定資産評価基準において、宅地の評価方法は原則として比準価格方式によることとされており、具体的には類似の売買事例を複数選定し、その取引価格を基準として各筆の評価を行うものとされている。
不動産鑑定士が市場価格を調べる際によく使う「取引事例比較法」の考え方です。しかし、全国の土地の固定資産税を計算するために一件一件の過去の売買事例を探していたのでは手間がかかりすぎて行政が回りません。そのため、固定資産税では一つ一つの個別売買ではなく、街路ごとの路線価をベースにする市街地宅地評価法が採用されているという出題者の罠です。
固定資産評価基準において、宅地の評価方法は原則として収益還元法によることとされており、具体的には対象地の過去の賃貸実績を調査し、その利回りを基準として各筆の評価を行うものとされている。
賃貸マンションなどから生み出す利益に注目して価値を決める方法は、主に投資用物件の価格を出すときに使われます。しかし、マイホームとして住んでいる一般の土地にも固定資産税はかかります。住むための土地から利益（賃料）を計算するのは実態に合わないため、すべての宅地をこの方法で評価するわけではありません。
固定資産評価基準において、宅地の評価方法は原則として原価法によることとされており、具体的には造成に要した費用および減価修正額を算出し、その純額を基準として各筆の評価を行うものとされている。
「もう一度この土地をゼロから造成し直したら幾らかかるか」という再調達原価をベースにする方法は、主に建物や造成地のコストを測るためのものです。土地そのものは古くなってもすり減る（減価する）ものではないため、原則として土地の評価に原価法をそのまま使うことはありません。他の評価方式と混同させようとする定番のひっかけ選択肢です。