問題 No.6915
宅地建物取引業者A（売主）は、自ら所有する宅地の売買契約の締結に際して、買主B（一般消費者）との間で、契約の解除に伴う損害賠償の予定に関する特約を締結しようとしている。この場合における宅地建物取引業法第38条の規定に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、手付金等の額や損害賠償の予定額の割合等は、代金額の10分の2以内とする。
【正解の解説】
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地の売買契約の締結に際して、代金額の10分の2を超える額の損害賠償の予定を定める契約をしてはならず、これに反する特約は無効となる。
例えば、ゲームセンターのクレーンゲームで「一度掴んだら絶対に返金しない」という理不尽なルールを店側が勝手に決めるようなものです。法律は一般消費者である買主を守るため、ペナルティの金額に「代金の20%まで」という天井を設けており、それを超える約束をしても全て無効になってしまいます。
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【その他の選択肢の解説】
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地の売買契約の締結に際して、契約の解除に伴う違約金と損害賠償の予定を合算して代金額の10分の2を超える額とする特約を定めることができる。
これは「名前を変えれば上限を超えて罰金を取れる」という抜け穴を防ぐためのルールです。罰金を「損害賠償」と呼ぼうが「違約金」と呼ぼうが、名前に関わらず合計で代金の2割を超えてはならないという制限が必ずセットでついて回ります。
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地の売買契約の締結に際して、手付金の額を代金額の10分の2を超える額とする特約を定めることができ、これに反する特約は有効となる。
手付金と損害賠償の予定は似て非なるものです。損害賠償の予定には厳しい2割の上限がありますが、手付金自体は当事者間の合意であれば2割を超えても直ちに違法とはならず有効です。この「手付金は制限の対象外」という点を受験生は混同しやすいため、出題者はそこを狙って罠を仕掛けてきます。
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地の売買契約の締結に際して、不当に高額な損害賠償の予定を定めた場合であっても、買主が一般消費者でないときはその特約は有効となる。
宅建業者が自ら売主になる場合、買主がプロの業者であっても、この損害賠償の予定に関する制限（代金の2割を超える特約の禁止）は適用されます。クーリング・オフなどとは異なり、買主がプロだからといって規制が緩くなるわけではないため、「相手が業者なら有効になる」という思い込みに注意してください。