問題 No.6723
売主が売買契約の目的物である不動産の所有権の全部を有していない、いわゆる全部他人物売買に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、不適切なものはどれか。なお、買主は善意（目的物が売主の所有に属しないことを知らなかったもの）とする。
【正解の解説】
売主が他人の権利を売買の目的とした場合において、売主がその権利を取得して買主に移転することができないときは、善意の買主は損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない。
他人の土地を売ると約束したのに手に入れられなかった場合、買主は「もういらない！」と契約を白紙に戻す解除権はもちろん使えますし、さらに受け損ねた損害の賠償も請求できます。レストランで注文した料理が出てこないのに、お金を払えと言いつつ帰ることも許さないような理不尽な状態になってしまうため、この選択肢は誤りとなります。
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【その他の選択肢の解説】
売主が他人の権利を売買の目的とした場合において、売主がその権利を取得して買主に移転することができないときは、善意の買主は契約の解除をすることはできるが、履行の追完の請求をすることはできない。
他人物売買において、売主が権利を移転してくれない場合、善意の買主はまず「早くちゃんとした土地を用意してよ！」と求める履行の追完請求ができ、それがダメなら契約解除や損害賠償請求もできます。「請求できない」と言い切る部分は、民法改正で新設された買主の強力な武器を見落とさせるための典型的なひっかけ問題です。
売主が他人の権利を売買の目的とした場合において、契約の時にその権利が売主家に属しないことを知っていた売主は、買主に対して損害賠償を責任を負うことなく直ちに契約を解除することができる。
自分の物ではないと分かっていながら適当に売買契約を結んだ悪質な売主が、自分の都合だけで「やっぱり無理だからチャラね」と一方的に契約を解除することは許されません。そんな勝手なことができるとすれば売主が得をするだけであり、被害者である買主を保護するための民法のルールに真っ向から違反するため誤りとなります。
売主が他人の権利を売買の目的とした場合において、契約の時にその権利が売主に属しないことを知っていた買主であっても、売主がその権利を取得して移転できないときは契約の解除をすることができる。
買主が契約時に「この土地はまだ売主の物じゃないな」と知っていた（悪意）場合でも、最終的に売主が土地を手に入れて登記を移してくれれば問題ありません。しかし、やっぱり取得できず移転不能になったのであれば、最初から知っていたからといって契約解除の権利まで奪われるいわれはないため、解除することができるという記述は正しいものになります。