問題 No.6395
不動産鑑定評価基準における「限定価格」の概念および適用場面に関する記述として、不動産鑑定評価基準上、最も適切なものはどれか。なお、本事例における対象不動産は市場性を有するものとする。
【正解の解説】
限定価格は、市場性を有する不動産について、不動産の併合又は分割等に伴う経済的価値の増減を伴う場合その他特定の当事者間における経済的合理性を伴う特有の動機に基づいて不動産が取得される場合等において、適正と考えられる価格を市場価値と同一視することなく、適正に表示する価格をいう。
限定価格とは、例えば「隣の土地を買い取って自分の敷地を広げる」ような特別な事情がある場合に生まれる価格です。普通の市場価格（一般的な売買）とは異なり、当事者間だけの特別な価値が上乗せされるため、「市場価値と同一視しない」という点が不動産鑑定評価における最大のポイントになります。
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【その他の選択肢の解説】
限定価格は、市場性を有する不動産について、不動産の併合又は分割等に伴う経済的価値の増減を伴わない場合その他特定の当事者間における経済的合理性を伴わない特有の動機に基づいて不動産が取得される場合等において、適正と考えられる価格を市場価値と同一視して、適正に表示する価格をいう。
限定価格は、土地の「合筆」や「分筆」などによって価値がプラスマイナスする（経済的価値の増減）ケースや、隣接地同士という特別な関係性（経済的合理性のある特有の動機）があるからこそ成立する価格です。したがって「増減を伴わない」「合理性がない」とする記述は根本から矛盾しています。
限定価格は、市場性を有しない不動産について、不動産の併合又は分割等に伴う経済的価値の増減を伴う場合その他特定の当事者間における経済的合理性を伴う特有の動機に基づいて不動産が取得される場合等において、適正と考えられる価格を市場価値と同一視することなく、適正に表示する価格をいう。
限定価格の前提として、その不動産自体は自由な取引ができる「市場性を有するもの」でなければなりません。市場性すらない完全な特殊物件を対象にするのではなく、市場にある一般的な不動産を特定の事情で取得する場合の価格を指すため、この点は試験で非常によく狙われる引っかけパターンです。
限定価格は、市場性を有する不動産について、不動産の併合又は分割等に伴う経済的価値の増減を伴う場合その他一般的な市場参加者間における経済的合理性を伴う通常の動機に基づいて不動産が取得される場合等において、適正と考えられる価格を市場価値と同一視して、適正に表示する価格をいう。
「一般的な市場参加者間における通常の動機」というのは、通常の正常価格を説明するときのフレーズです。限定価格はあくまで「特定の当事者間における特有の動機」がキーワードになるため、正常価格の定義と混同させようとする出題者の典型的な罠に注意してください。