問題 No.6060
不動産鑑定評価基準における「特殊価格」に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、不動産鑑定評価基準に関する定めに基づくものとする。
【正解の解説】
特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況を前提とした不動産価値を適正に表示する価格をいう。
神社仏閣や文化財は、一般の人が自由に売買する普通の不動産市場には出回りませんよね。このように市場での売買が想定できない特殊な物件は、今の使われ方をそのまま続けることを前提に価値を計算します。これを「利用現況を前提とする」といい、これが特殊価格の正しい定義となります。
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【その他の選択肢の解説】
特殊価格とは、公共用財産等の一般的に市場性を有しない不動産について、その転用可能性を前提とした不動産価値を適正に表示する価格をいう。
試験では「転用可能性」という一見それらしい言葉で受験生を惑わそうとしますが、特殊価格の対象となる文化財などは別の用途へガラリと変えることは想定していません。今のままの使い道を続けるからこそ意味があるため、転用を前提とする記述は誤りです。
特殊価格とは、経済的効用が著しく乏しい不動産について、その処分見込みを前提とした不動産価値を適正に表示する価格をいう。
経済的効用が著しく乏しい土地などの処分に関する価格は、不動産鑑定評価基準において別の基準として扱われることがあります。特殊価格とは対象が異なり、文化財などの「一般的に市場性を有しないもの」に限定されている点をしっかり区別して覚えましょう。
特殊価格とは、法令上の制限により利用価値が限定された不動産について、その将来の転換見込みを前提とした不動産価値を適正に表示する価格をいう。
都市計画法などの法令制限による価格の変動は、通常の正常価格の評価の中で考慮されるべき事項です。特殊価格はあくまで、文化財や皇居のような、そもそも一般的な市場メカニズムが働かない特別な不動産を評価するための用語であることを押さえておきましょう。