問題 No.5885
不動産鑑定評価基準における「限定価格」の定義に関する記述として、最も適切なものはどれか。なお、本問における限定価格とは、不動産鑑定評価基準上の用語としての定義をいう。
【正解の解説】
限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による土地利用の規制緩和等に伴う経済的価値の適正化を図る場合その他特定の当事者間における経済的合理性を伴う特有の動機に基づいて不動産が取得される場合等において、適正と考えられる価格を市場価値と同一視することなく、適正に表示する価格をいう。
限定価格は隣の土地を買い取って自分の土地を使いやすくする場合など、特定の当事者間でしか発生しない特別なプラスアルファの価値を評価するものです。これは一般的なオープン市場で誰にでも売れる通常の価格とは異なり、ピンポイントな事情を考慮して算定される点が大きな特徴となっています。
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【その他の選択肢の解説】
限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産の併合又は分割等に伴う経済的価値の増減を伴う場合その他特定の当事者間における経済的合理性を伴う特有の動機に基づいて不動産が取得される場合等において、適正と考えられる価格を市場価値と同一視することなく、適正に表示する価格をいう。
不動産の併合や分割も限定価格が使われる典型的なケースではありますが、本問の選択肢Aのように法令等による土地利用の規制緩和等も定義に含まれており、文言の一部を意図的にすり替えて受験者を混乱させる試験センター定番の引っかけ問題となっています。
限定価格とは、市場性を有しない不動産について、不動産の併合又は分割等に伴う経済的価値の増減を伴う場合その他特定の当事者間における経済的合理性を伴う特有の動機に基づいて不動産が処分される場合等において、適正と考えられる価格を限定して、適正に表示する価格をいう。
限定価格の対象となる不動産は、大前提として「市場性を有する」ものでなければなりません。また、特定の当事者間における特別な事情を考慮して取得されるケースなどが対象であり、市場性がないものや処分される場合という表現は他の価格概念との混同を誘う罠です。
限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による土地利用の規制緩和等に伴う経済的価値の適正化を図る場合その他不特定の当事者間における一般的な経済的動機に基づいて不動産が処分される場合等において、適正と考えられる価格を市場価値と前提として、限定して表示する価格をいう。
「不特定の当事者間」かつ「一般的な経済的動機」というのは、限定価格ではなく通常の「正常価格」を導く際の前提条件です。限定価格はあくまで特定の当事者間という限定された状況下で成り立つものであるため、この対比を見抜くことが合格への近道です。