問題 No.5757
不動産鑑定評価基準における取引事例比較法に関する次の記述のうち、適切なものを選べ。対象不動産の近傍地域の同一需給圏内にある類似不動産の取引事例から得られた事例価格が、$3,000,000$円であり、当該取引事例の時点修正率が$1.05$、地域要因の比較が$0.98$、個別的要因の比較が$1.02$である場合、これらに基づいて求めた試算価格はいくらか。なお、計算の結果生じた端数は四捨五入して整数で求めよ。
【正解の解説】
3,143,010円
取引事例比較法は、過去の生鮮食品の特売価格を「今の物価」「近所の立地の違い」「品物の鮮度の違い」で調整して今の適正価格を出す作業に似ています。3,000,000円×1.05（時点修正）×0.98（地域要因）×1.02（個別的要因）を計算すると3,143,010円になり、これがぴったりの価格となります。
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【その他の選択肢の解説】
3,039,420円
宅建試験では、補正率はすべて「乗ずる（かけ算する）」のがルールですが、初学者は時々「下がるから引き算しよう」と勘違いして減算してしまうミスを犯します。出題者はそのような素朴な計算ミスをする受験生を引っかけるためにこの数値を配置しています。
3,105,000円
3,000,000円に時点修正率1.05と地域要因0.98だけを掛け、最後の個別的要因の1.02を掛け忘れると3,105,000円になります。このように、複数の数値をかけ合わせる問題では、最後のひと手数を忘れるという受験生のケアレスミスを正確に予測して選択肢が作られています。
3,207,153円
不動産の鑑定評価における比率は、すべて基準価格に対する「倍率」としてかけ算で連動させるのが大原則です。これを足し算してしまったり、逆数を掛けたりするような不適切なアプローチをすると、このように大きく外れた不自然な数値が算出されてしまい不正解となります。