問題 No.5345
不動産鑑定評価基準における「同一需給圏」の定義として、最も適切なものはどれか。
【正解の解説】
対象不動産と代替関係が成立し、その価格形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する地域をいう。
これは不動産の「ライバル関係の範囲」を意味します。例えば、渋谷で賃貸マンションを探している人にとって、代々木や恵比寿の物件も「こっちがダメならあっちにしよう」と代わりになり得ますよね。このように、買い手から見て「あっちもこっちも同じ検討の土俵に載るな」とお互いに価格を引っ張り合うエリア全体のことを指しています。
スポンサーリンク
【その他の選択肢の解説】
対象不動産の最有効使用が同一である複数の不動産において、物理的類似性が認められる範囲の土地の存する地域をいう。
これは物理的類似性や最有効使用の共通性に注目した誤答であり、実際の「代替関係が成立するか」という経済的な視点が抜けています。見た目が似ていても、例えば「住宅地」と「商業地」ではライバル関係にはならず需給圏は別になります。初学者が陥りやすい「見た目や用途が同じなら同じエリア」という思い込みを突く試験センターの罠です。
対象不動産と直接的な経済的価値の比較が可能であり、同一の需給主体によって需要と供給が調整される行政区域をいう。
これは「行政区域（市区町村など）」に限定している点が誤りです。実際の不動産市場は、市や区の境界線をきれいに無視して広がっています。例えば、東京23区と隣接する川崎市の駅前などは経済的に強く結びついており、行政の枠組みではなく「買い手や借り手がどこをライバルとして探すか」という市場の実態で範囲が決まります。
対象不動産を中心として、その価格に影響を与える社会的および経済的要因が概ね同一に作用する空間的範囲をいう。
これは一見もっとらしく聞こえますが、鑑定評価基準における「近隣地域」や「同一需給圏」の用語定義を部分的に混ぜ合わせた不正確な記述です。単に要因が同じという抽象的な空間範囲ではなく、実際に「代替関係が成立し、価格形成に相互に影響を及ぼす」という具体的な経済的相互作用の有無が判断の決め手となります。