問題 No.5189
建物の合体に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、買主Bは一般消費者であり、不動産の売買契約に関連して建物登記および合体が生じた事例とする。
所有者Aが単独で所有する甲建物と、同じくAが単独で所有する乙建物とを合体させて、1個の建物とした。合体前の甲建物には抵当権が設定されており、乙建物には何らの権利も設定されていない場合、この合体により生じた新しい建物（合体後の建物）に対する抵当権の効力に関する記述として、正しいものはどれか。
【正解の解説】
甲建物に設定されていた抵当権は、合体後の建物全体の上にその効力が及ぶ。
人間関係に例えると、美味しいスープ（抵当権付きの甲建物）にただの水（権利のない乙建物）を足したようなものです。スープの成分は薄まっても鍋全体に行き渡るため、抵当権は合体後の新しい建物全体にしっかり及びます。銀行側からすれば、自分の担保が勝手に削られたら困るので、建物がドッキングして大きくなっても全体をしっかり守れる仕組みになっているのです。
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【その他の選択肢の解説】
甲建物に設定されていた抵当権は、合体後の建物における甲建物の割合に応じた部分のみにその効力が及ぶ。
初学者がやってしまいがちな「物理的にくっついたんだから、担保も半分に割れるはずだ」という直感的な勘違いを誘う典型的な引っかけ選択肢です。民法はそんな器用な分け方をせず、担保価値を保護するために全体に効力を及ぼすルールをとっています。
甲建物に設定されていた抵当権は、合体により建物が変更されたため、原則として消滅することになる。
「形が変わったんだからリセットされて消えるはず」と考えてしまうのは大きな誤りです。もし形が変わるたびに借金の担保が消えてしまったら、お金を貸した銀行が怖くてローンを出せなくなってしまいますよね。そのため、権利はそのまま新しい建物へと引き継がれるのがルールです。
甲建物に設定されていた抵当権は、合体後の建物全体の上に及ぶが、乙建物の価格を超える部分には及ばない。
「価値が増えた分については、権利のない乙建物側のボーナスだから除外されるのでは？」というもっともらしい錯覚を狙った罠です。法律上は、元の甲建物についていた担保のパワーは建物全体の隅々にまで及ぶため、価格の差で区切られるようなケチな制限はありません。