問題 No.4905
民法上の「混同」に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、当事者間に特約等は存在しないものとする。
【正解の解説】
Aの所有する土地の上にBが抵当権を有している場合において、Bが当該土地を相続したときは、Bの抵当権は混同によって消滅する。ただし、その抵当権の後順位抵当権者が存在するときは、後順位抵当権者の利益を保護するため、Bの抵当権は消滅しない。
「一人二役」になると自分の権利の意味がなくなるため原則は消滅しますが、アパートの借主が大家になったら自分が自分に家賃を払うおかしな状態になるのと同じです。ただし、自分の下に別の権利者がいる場合にまで自分の権利が消えると、下の人たちが大損して順位が繰り上がる不都合が生じるため例外的に消滅しません。
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【その他の選択肢の解説】
Aの所有する土地の上にBが賃借権を有している場合において、Bが当該土地を買い受けたときは、Bの賃借権は混同によって消滅する。ただし、その賃借権を目的とする転借権者が存在するときは、転借権者の利益を保護するため、Bの賃借権は消滅しない。
「賃借権は消滅する」という前半は正しいものの、後ろの但書で転借権がある場合のルールが誤っています。自分で土地を買って大家になっても、間にサブリースのような転借人が挟まっている場合、大元の賃借権が消えてしまうと転借人の立場が消滅して大迷惑を被るため、この賃借権は消滅せずに存続し続けます。
Aの所有する土地の上にBが抵当権を有している場合において、Aが当該土地の所有権を放棄したときは、Bの抵当権は混同によって消滅する。ただし、その土地の上にさらに用益物権が存在するときは、用益物権者の利益を保護するため、Bの抵当権は消滅しない。
「混同」は、一人の人に所有権と制限物権という相反する権利が同じ頭上にガチャンと重なる現象です。所有権の放棄は単に主が不在になるだけであり、抵当権という権利の主従や帰属が一人に統合されるわけではないため、混同による消滅のルールは適用されません。出題者が用いる用語の組み合わせのひっかけに注意しましょう。
Aの所有する土地の上にBが地上権を有している場合において、Bが当該土地を買い受けて所有権を取得したときは、Bの地上権は混同によって消滅する。ただし、その地上権を目的とする抵当権者が存在するときであっても、例外なくBの地上権は消滅する。
「例外なくすべて消滅する」という断定フレーズが決定的な誤りです。宅建試験では「例外なく」「必ず」「いかなる場合も」という強い言葉は、大半がバツのサインとなります。自分の地上権の上に銀行の抵当権が設定されている場合、自分の都合で地上権を消滅させると銀行の担保が消えてしまうため、他人の利益を守るために地上権は消えません。