問題 No.4877
不動産鑑定評価基準における価格に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準に照らし、最も適切なものはどれか。なお、宅地建物取引業者Aが所有する遊休地の売却にあたり、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼した事例に関するものである。
【正解の解説】
正常価格とは、対象不動産について、売り手と買い手が市場参加者として通知し合って慎重かつ自発的に取引を行うことを前提とした市場価値を表示する適正な価格をいう。
これは街のオープンな市場で、売り手と買い手が自由に言い値で駆け引きし、お互いに納得して成立する「適正な定価」のようなものです。特別なお付き合いや焦る事情がなく、誰もが納得するフェアな価値を指します。
スポンサーリンク
【その他の選択肢の解説】
正常価格とは、対象不動産について、売り手と買い手が市場参加者として通常の条件を満たして取引を行う場合において得られる経済価値を適正に表示する価格をいう。
試験委員がよく使う「一見それっぽいけれど言葉が足りない」ひっかけパターンです。正常価格の定義では「売り手と買い手が市場参加者として熟知し合って慎重かつ自発的に」という要件がセットで必要となります。
正常価格とは、対象不動産について、特定の当事者間における特殊な事情が関成する場合においても、通常成立すると認められる合理的な経済価値をいう。
例えば「隣の土地をどうしても買いたい人が相場より高く買う」ような特殊な事情がある場合は、正常価格ではなく「限定価格」になります。ここでは特殊な事情を排除するのが正常価格の鉄則です。
正常価格とは、対象不動産について、市場が通常の状態にない場合においても、近傍類似の事例価格を基準として客観的に算出された適正な市場価値をいう。
バブル期や大災害直後などのパニック市場は「市場が通常の状態にない」ため、そこでの価格は正常価格になりません。正常価格はあくまで安定した健全なマーケットを前提としている点が大きな違いです。