問題 No.4793
宅地建物取引業者Aが、売主Bから宅地の売買の媒介の依頼を受け、Bとの間で一般媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。なお、本問における一般媒介契約は、国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものではないとする。
【正解の解説】
Aは、Bとの間で締結した一般媒介契約において、他の宅地建物取引業者に重ねて売買の媒介を依頼することを禁ずる旨の特約を定めたが、この約定は宅地建物取引業法に違反し無効である。
一般媒介契約は「浮気OK」の自由な契約が最大の特徴です。複数の不動産屋に同時に頼んでライバル同士で競わせるのが売主の権利なのに、それを禁止するのは法律の趣旨に真っ向から反するため、たとえ当事者間で合意した特約であっても無効というドミノ倒しのようなルールになっています。
スポンサーリンク
【その他の選択肢の解説】
Aは、Bとの間で有効期間が3か月を超える一般媒介契約を締結したが、この期間の定めは宅地建物取引業法の規定に違反し無効である。
専任媒介契約では期間の制限が厳しく最3か月ですが、一般媒介契約は売主の自由度が高いため期間制限のルールはありません。初学者が「すべての媒介契約で3か月が上限だ」と勘違いするのを狙った典型的なひっかけ問題なので注意が必要です。
Aは、Bとの間で締結した一般媒介契約について、宅地建物取引業法で義務付けられている書面を作成し、遅滞なくBに交付した。
宅地建物取引業法ではトラブルを防止するために、一般媒介契約であっても専任媒介契約であっても例外なく、契約書面の作成と遅滞ない交付を不動産会社に義務付けています。法律上の必須ルールをきちんと守っている正しい記述となります。
Aは、Bとの間で一般媒介契約を締結した際、探索した相手方に対する売買の媒介に係る業務の処理状況について、Bから報告を求められた。
業務の処理状況を定期的に報告する義務があるのは専任媒介契約や専属専任媒介契約だけであり、一般媒介契約にはその義務がありません。売主から求められた場合にどう対応するかが問われる、実務と法律の細かい違いを突いたひっかけです。