【正解の解説】
AがBに対し、クーリング・オフについて書面で告げた日から起算して8日を経過した場合であっても、Bがその買受けの申込みをした場所がAの指定した臨時の案内所であり、当該案内所に契約を締結する権限を有する代理人が常駐していなかったときは、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができる。
クーリング・オフは、冷静さを欠く場所で契約させられた買い手を守るためのルールです。いわば、悪質なキャッチセールスに捕まってハンコを押してしまったような状況であり、たとえ売り主が「もう8日経ちましたよ」と言ったとしても、そもそも法的に認められた「クーリング・オフができる場所」での告知が正しく行われていない限り、期間のカウントダウンすらスタートしません。そのため、いつまで経っても冷静に考え直すチャンスが守られ続けることになります。
【その他の選択肢の解説】
AがBに対し、クーリング・オフについて書面で告げた日から起算して8日を経過した場合であっても、当該売買契約の代金の全部が支払われず、かつ、その引渡しを受けていなかったときは、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができる。
「代金を払っていなくて物件ももらっていなければ、いつでもクーリング・オフできる」というのはよくある初学者の勘違いです。これは「物件の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払った場合」には例外的にクーリング・オフができなくなるという規定の裏を無理に読ませようとする引っかけ問題です。売主からクーリング・オフについて書面で正しく告げられたのであれば、代金の支払い有無に関わらず、8日というタイムリミットが来たらその権利は消滅します。
AがBに対し、宅地建物取引業者である旨を告げずに自ら自宅へ赴いて買受けの申込みを受けた場合において、Bがその申込みをした日から起算して8日を経過していなくても、Aが既に当該宅地の登記移転手続を完了していたときは、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
宅建業者である旨を告げずに自宅にやってきて契約させるような強引な手法は、本来ならクーリング・オフの絶好のターゲットです。しかし、すでに自分名義に登記が変わり、代金もすべて払い終えているという「完全に取引がゴールまで完了した状態」になってしまうと、後から「やっぱりやめます」とひっくり返すのは相手方に大損害を与えるため認められません。手続きが完全に終わっている場合は例外的にクーリング・オフの権利を失うというルールに注意しましょう。
AがBに対し、クーリング・オフについて書面で告げた場合において、その告げられた日から起算して8日を経過していなくても、Bが自らAの事務所において買受けの申込みをし、その際にクーリング・オフをしない旨の特約を書面で合意していたときは、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
自分の足でわざわざ不動産会社のオフィスに出向いて契約する場合、自宅に押し掛けられたときのような「冷静さを欠いたパニック状態」とは言えません。そのため、このケースでは例外的に「今回はクーリング・オフはしません」という特約を事前に書面で結んでおくことが認められています。「事務所に行ったのだから自分で冷静に判断できたはず」という実態に合わせたルールであり、試験でも非常に狙われやすい重要ポイントです。