【正解の解説】
150,000,000円
銀行にお金を預けて利息をもらう仕組みと同じです。例えば4%の利息がつく銀行口座に毎年600万円の利息を生む預金を入れたい場合、元本はいくら必要かを逆算しています。計算式は「純収益6,000,000円 ÷ 還元利回り0.04」となり、答えは1億5,000万円になります。不動産の値段は、その物件が将来どれだけ稼ぐ力があるかで決まるという収益アプローチの王道パターンです。
【その他の選択肢の解説】
240,000円
直接還元法は「純収益 ÷ 還元利回り」で価格を求めますが、焦って「6,000,000円 × 0.04」と掛け算してしまう受験生がたまにいます。掛け算すると240,000円という極端に安い価格になってしまい、不動産の価値を大幅に過小評価することになります。利回りで割るのか掛けるのかの方向性を本番で絶対に間違えないよう、銀行の元本計算をイメージして定着させましょう。
15,000,000円
「6,000,000円 ÷ 0.04」を計算する際、小数点の移動を1つ間違えて「600万 ÷ 0.4」や「6,000万 ÷ 0.4」のような感覚で計算してしまうと、15,000,000円という一桁少ない金額になってしまいます。記述式の計算問題やマークシートの選択肢では、こうした桁ズレの罠が頻出します。ゼロの数や小数点の位置は、電卓が使えない本試験だからこそ指差し確認で慎重に処理しましょう。
60,000,000円
6,000,000円という数字から連想される別の計算ミスや、不適切な係数を適用して導き出されたダミーの選択肢です。直接還元法では「収益 ＝ 価格 × 還元利回り」という基本公式から「価格 ＝ 収益 ÷ 還元利回り」を導くため、適当な直感や暗記だけで数字をいじるとこうした罠の選択肢に綺麗に吸い込まれてしまいます。必ず公式の構造を理解し、なぜ割り算になるのかを腹落ちさせておきましょう。