問題 No.4387
賃貸人Aと賃借人Bは、存続期間を50年とし、期間満了に伴い借地契約の更新がなく、かつ、建物買取請求権を及ぼさないこととする特約を付した一般定期借地権を設定する契約を締結しようとしている。この場合において、当該特約を有効に設定するための要件に関する記述として最も適切なものはどれか。
【正解の解説】
一般定期借地権を設定する場合には、存続期間を50年以上とし、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がないこと並びに建物買取請求権を及ぼさないことについて、公正証書などの書面によって定めなければならない。
期限が来たら必ず土地を更地にして返すという「借地人の片道切符」のような契約です。人生の一大イベントである土地活用において後々の「言った言わない」を防ぐため、公的機関が関与する公正証書という厳格な形が必須となります。
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【その他の選択肢の解説】
一般定期借地権を設定する場合には、存続期間を30年以上とし、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がないこと並びに建物買取請求権を及ぼさないことについて、公正証書などの書面によって定めなければならない。
30年以上50年未満の期間設定ができるのは事業用定期借地権などであり、一般定期借地権では必ず50年以上が必要という数字の引っかけ問題です。初学者が混同しやすい期間要件の違いを突く典型的な出題パターンです。
一般定期借地権を設定する場合には、存続期間を50年以上とし、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がないこと並びに建物買取請求権を及ぼさないことについて、当事者間の書面による合意によって定めなければならない。
単なる紙切れや当事者間でのメモ書き程度の書面では効力が認められません。後日の紛争を完全に防止するため、公証役場で作る公正証書などの特に信頼性の高い書面が絶対条件となっている点が重要です。
一般定期借地権を設定する場合には、存続期間を50年以上とし、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がないこと並びに建物買取請求権を及ぼさないことについて、特に書面による定めをすることなく口頭の合意のみによって定めることができる。
不動産の賃貸借において、更新がないことや買取請求権がないという借地人にとって重大な不利益を口頭の約束だけで済ませることは絶対に許されません。不動産取引の安全性を守るための強行規定を無視した誤りです。