問題 No.4293
宅地建物取引業者Aが売主となり、一般消費者である買主Bに対して都市計画法に基づく近隣商業地域内にある建築物の売買を行う場合に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、防火地域及び準防火地域に関する指定はなく、特定行政庁の許可等の特別な条件はないものとする。
【正解の解説】
近隣商業地域内においては、都市計画において建築物の容積率の限度が定められていない場合、当該地域の容積率は前面道路の幅員の乗数（原則として住居系の場合は10分の4、その他の場合は10分の6）を基礎として定まる数値となる。
これは土地というホールケーキに対して、道幅という狭さに応じた「最大カロリー制限」のルールです。道路が狭いのに高層ビルを建てると街がパンクするため、幅員に商業系なら10分の6を掛けて上限を厳しく自動計算します。都市計画の指定がない場合の安全ネットとして機能する非常に重要な規定です。
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【その他の選択肢の解説】
近隣商業地域内においては、都市計画において建築物の建蔽率の限度が定められていない場合、当該地域の建蔽率は原則として10分の8となる。
これは初学者が容積率の計算と混同しやすい典型的なひっかけ問題です。建蔽率は敷地に対する建物の平面の割合であり、商業系地域で都市計画の指定がない場合は、土地いっぱいに建物を建てられる10分の10が原則となります。10分の8と誤認させることが出題者の定番の罠です。
近隣商業地域内においては、高度地区に関する都市計画が定められていない場合であっても、建築物の高さの最高限度は原則として10メートルと定められている。
高さ制限は、低層住居専用地域など日照を厳しく守るべき場所にある特別なルールです。近隣商業地域のようなお買物エリアでは、高度地区の指定がない限り、法律が一律で10メートルという厳格な天井を設けることはなく、斜線制限などの別のルールで空間をコントロールします。
近隣商業地域内においては、防火地域及び準防火地域に関する指定がない場合であっても、3階建ての建築物は原則として耐火建築物としなければならない。
耐火建築物にする義務は、燃えやすいエリアである防火地域や準防火地域、あるいは建物構造や規模の特別ルール（特殊建築物等）に該当する場合に発生します。単に3階建てというだけで、火災地域指定を無視して一律に耐火建築物を義務付ける法律の規定は存在しないため注意が必要です。