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問題の解答・解説ページ

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問題 No.4220
宅地建物取引業者甲が、売主から売買の媒介の依頼を受け、代金1,500万円（消費税及び地方消費税を含まない）の宅地の売買契約を成立させた場合において、甲が当該売主から受けることができる報酬の最高限度額（消費税等相当額を含むものとし、甲は課税事業者とする）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、不適切なものはどれか。なお、計算において端数処理が必要な場合は適切に行うものとする。

【正解の解説】

甲が売主から受けることができる報酬の最高限度額は、1,500万円の5％に2万円を加算した金額に1.10を乗じて得た858,000円である。

宅建業者が受け取れる仲介手数料の計算は、物件価格によって段階的にパーセンテージが変わるルールがあります。1,500万円のような高額な物件に対して、安い物件向けの計算式を当てはめてしまうと金額が跳ね上がってしまいます。これは、近所のスーパーで野菜を買うときに、なぜか高級ブランドのレストランのコース料金を請求されているようなもので、法律で定められた超えてはならない上限額の計算手順を完全に間違えているため不適切となります。

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【その他の選択肢の解説】

甲が売主から受けることができる報酬の最高限度額は、1,500万円の4％に2万円を加算した金額に1.10を乗じて得た704,000円である。

初学者が最も混乱しやすいのが、媒介報酬の速算式における「○パーセント＋2万円」という部分です。4パーセントという率は日本の法律上、宅建業の報酬計算には登場しないフェイクの数字です。まるでパズルのピースを無理やりはめ込むように、適当な数値を組み合わせて作られた引っ掛け問題であり、正しい法律の計算テーブルをしっかり覚えていないと騙されてしまう典型的な罠です。

甲が売主から受けることができる報酬の最高限度額は、1,500万円の3％に6万円を加算した金額に1.10を乗じて得た583,000円である。

400万円を超える物件の正しい計算式は「物件価格×3％＋6万円（＋消費税等）」ですが、計算の順番に注意が必要です。報酬額の本体を求めてから消費税を最後に足すのが原則ですが、この選択肢は金額の構成部分や計算過程で微妙なズレや不適切な前提を含んでいるため、最高限度額を正確に導き出す正しい記述としては認められない仕組みになっています。

甲が売主から受けることができる報酬の最高限度額は、1,500万円に3％を乗じて得た金額に1.10を乗じて得た495,000円である。

400万円を超える物件の計算では、原則として「物件価格×3％＋6万円」という速算式を使います。これは、低廉な空き家等を除き、高い物件ほど手数料の割合が下がるため、調整用のプラスアルファの金額を足すルールになっているからです。この「プラス6万円」を忘れて単に3％を掛けただけの金額にしてしまうと、宅建業者が受け取れる正当な上限額よりも少なく計算してしまうことになり、実務でも試験でもよくある凡ミスを誘う典型的な引っかけ肢です。