問題 No.4123
売主Aと買主Bの間で締結される宅地売買契約について、宅地建物取引業者Cが双方から代理権を付与されて代理人として契約を締結する場合に関する民法の規定および判例に照らし、正しいものはどれか。なお、本件においてあらかじめ売主Aおよび買主B双方からの許諾を得ているものとする。
【正解の解説】
売主Aおよび買主Bの双方からあらかじめ許諾を得てなされた双方代理行為は有効であり、原則として、AおよびBに対する債務不履行責任や無権代理としての責任を生じることなく、売買契約の効力は両当事者に直接帰属する。
これは例えば、離婚のときに夫婦双方が同じ弁護士を代理人に頼むようなもので、あらかじめ両者から「いいよ」とOKをもらっていれば、手続は完全に有効に進みます。宅建業者Cが売主と買主の両方の代理人になっても、事前の許諾があれば何も問題なく契約が成立し、当事者間にきちんと効力が発生するというルールです。
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【その他の選択肢の解説】
売主Aおよび買主Bの双方からあらかじめ許諾を得てなされた双方代理行為であっても、契約締結後に当事者の一方が異議を述べたときは無効となり、売買契約の効力は両当事者に帰属しない。
あらかじめ両者の同意（許諾）を得て合法的にスタートした契約である以上、後になってから「やっぱり気が変わったからナシね」と片方が文句を言っても、契約の効力を一方的に覆すことはできません。初学者が陥りやすい「後からの反対で無効になる」という勘違いを誘う典型的なひっかけ問題です。
売主Aおよび買主Bの双方からあらかじめ許諾を得てなされた双方代理行為は有効であるが、当事者間の利益が相反するため、売買契約の効力は一律に取消すことができるものとされる。
利益が相反する状況であっても、あらかじめ双方から「それでもいいよ」と許諾（スタートの許可）をもらっている点がポイントです。許可を得ている以上、後から自動的にキャンセルできるわけではなく、契約は有効に成立したまま最後まで法的な効力を持ち続けます。
売主Aおよび買主Bの双方からあらかじめ許諾を得てなされた双方代理行為であっても、宅地建物取引業者Cが自ら双方の利益を図る目的で締結したときは、無権代理行為とみなされる。
動機がどうであれ、すでに「双方代理の事前許諾」という免罪符（ゴーサイン）が正式に与えられています。したがって、代理権の範囲内で行われた行為である以上、勝手に他人の土地を売った無権代理にはならず、有効な代理行為として扱われるため、この記述は間違いとなります。