問題 No.4106
不動産の売買契約に基づく所有権移転登記の申請に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、登記義務者に該当するものはどれか。なお、買主Bは個人、売主Aは宅地建物取引業者とする。
【正解の解説】
売主Aが所有する甲土地を売買により買主Bに譲渡し、共同で所有権移転登記を申請する場合の売主A
不動産の売買において売主Aは、自分の土地を手放す代わりに代金をもらう立場ですが、登記手続きという視点では「自分の大切な土地の名義を失う人」になります。これは、お店で自分の財布からお金を払って商品を受け取る際にお金を手放す側のイメージであり、登記簿上で権利を失う側にあたるため、法的に「登記義務者」と呼ばれます。
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【その他の選択肢の解説】
売主Aから売買により甲土地の所有権を取得した買主Bが、単独で所有権移転登記を申請する場合の買主B
初学者が最も勘違いしやすいポイントですが、お金を払って不動産を買った人（買主B）は、登記によって新しく権利を手に入れる側なので「登記権利者」になります。登記官から見ると「得をする人」が権利者で、「損をする（権利を手放す）人」が義務者と覚えると、売買の当事者がごちゃ混ぜにならずにスッキリ理解できます。
売主Aが所有する甲土地について、売買契約の解除を理由として抹消登記を共同で申請する場合の買主B
売買契約が白紙に戻る解除の場面では、買主はいったん得ようとした土地の権利を失いますが、登記手続きの共同申請において名義を元に戻す際に不利益を被り、登記義務者になるのは土地を再び自分の名義に戻す必要がある売主Aの方です。主客が逆転しやすい典型的なひっかけ問題なので、誰が元の状態に戻すことで損をするかに注目しましょう。
売主Aから売買により甲土地を譲り受けた買主Bの債権者が、代位によって所有権移転登記を申請する場合の買主B
債権者代位というのは、怠けている買主Bに代わって債権者が手続きをするだけのいわば「お使い」の立場です。主役である買主Bが自ら申請しているわけでもなければ、登記義務者として土地の権利を手放す立場でもありません。手続きの裏方として登場する第三者を見極めさせようとする出題者の巧妙な罠に注意してください。