問題 No.4105
宅地建物取引業者Aが、売主Bおよび買主C双方からの委託を受けて売買契約の媒介を行う場合における民法上の代理および双方代理に関する記述として、民法の規定に照らし、正しいものはどれか。
【正解の解説】
売主Bおよび買主Cの双方からあらかじめ許諾を得ている場合であっても、双方代理を行ったときは原則として無権代理行為とみなされ、双方が追認しない限りその効力を生じない。
例えば、離婚裁判で一人の弁護士が夫婦双方の代理人になるようなもので、利益が真っ向から対立するため危険です。あらかじめ本人の許諾や債務の履行であっても、原則は無権代理扱いとなり、本人が「これでよし」と追認しない限り有効になりません。
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【その他の選択肢の解説】
売主Bおよび買主Cの双方からあらかじめ許諾を得ている場合であっても、双方代理を行ったときは無効となり、双方が催告を行ってもその効力を生じない。
初学者が混同しやすい「無効」と「無権代理（追認待ち）」の違いを突く罠です。最初から全く効力がない無効とは異なり、無権代理は本人が後から「OK」と追認すれば有効にできる状態であるため、無効として処理するこの記述は誤りとなります。
売主Bおよび買主Cの双方からあらかじめ許諾を得ている場合に限り、双方代理を行うことができ、有効な代理行為として両当事者にその効力が生じる。
問題文をよく読むと「媒介」と書かれています。代理人が双方を代理する「双方代理」と、契約の間に立って話をまとめる「媒介」は全く別物です。媒介であれば双方の依頼を受けてもそもそも禁止されていないため、許諾の有無に関わらず有効となります。
売主Bおよび買主Cの双方からあらかじめ許諾を得ている場合であっても、双方代理を行ったときは取消すことができ、双方が取り消さない限りその効力を生じない。
制限行為能力者の契約のように「取り消すまで有効だが取り消すと無効になる」取消しのルールと混同させるための引っかけです。双方代理の違反は取消権の問題ではなく、代理権がない者が勝手に行ったのと同じ「無権代理」として扱われるため、この記述は誤りです。