問題 No.4050
売主宅地建物取引業者Aと買主一般消費者Bの間で締結された宅地の売買契約につき、BがAに対して有する売買契約解除に基づく代金返還請求権について、Bが当該宅地に関してAから引渡しを受けている場合、Bは当該代金返還請求権の弁済を受けるまでは、当該宅地を留置して返還を拒むことができるか否か。
【正解の解説】
宅地の売買契約に基づく代金返還請求権は、その宅地に関して生じた債権とはいえないため、買主は同時履行の抗弁権や留置的効力を主張して当該宅地の返還を拒むことはできない。
修理に出した時計の修理代を払うまで時計を返さないと言えるのが留置権です。しかし、代金返還請求権は「買った物件そのものから発生したお金」ではなく、契約を白紙に戻したから発生したお金にすぎません。そのため、修理代と時計の関係のように「物と債権に直接のつながりがある」とは言えず、家を人質にとって居座ることはできないのです。
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【その他の選択肢の解説】
宅地の売買契約に基づく代金返還請求権は、その宅地に関して生じた債権に含まれるため、買主は同時履行の抗弁権や留置的効力を主張して当該宅地の返還を拒むことができる。
試験センターがよく仕掛けてくる「もっともらしい引っかけ」です。パッと見ると、お金のやり取りと物件は結びついているように感じますが、法律上、契約解除によるお金の返還請求権は物件そのものから生じたものではないため、留置的効力の対象外となります。感情的な直感と法律のルールの違いを突く典型的な出題パターンです。
宅地の売買契約に基づく代金返還請求権は、買主が当該宅地の引渡しを受けている場合に限り、留置的効力を主張して当該宅地の返還を拒むことができる。
留置権が成立するためには「物件の占有」が必要条件ですが、それ以前に「債権がその物に関して生じたものであること」という大前提をクリアしなければなりません。いくら実際に物件に住んでいて鍵を持っていようとも、大前提である被担保債権の性質を満たしていなければ、留置的効力を主張することは絶対にできないという点に注意が必要です。
宅地の売買契約に基づく代金返還請求権は、売買契約の解除に伴う原状回復義務として生じたものであるため、買主は留置的効力を主張して当該宅地の返還を拒むことができる。
「原状回復」という言葉の響きから、契約をなかったことにするのだからお互いの清算として家を人質に取れそうだと勘違いしやすいポイントです。しかし、最高裁判所の判例では、契約解除に基づく代金返還請求権はあくまで契約の効力が消滅したことに伴う不当利得返還請求権の性質を持つにすぎず、物から直接生じた債権ではないため留置権は主張できないと明確に否定されています。