問題 No.4010
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買の予約に関し、買主から契約締結の順位を保全するための予約完結権の付与を目的として、契約締結前に申込証拠金を受領する場合、当該申込証拠金は、宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等に該当し、その額が売買代金の10%以下であり、かつ、1000万円以下であるときは、保全措置を講じないで受領することができる。
【正解の解説】
誤り。買主が契約を締結するかどうかを決定するまでの間に受領するいわゆる申込証拠金は、その名義のいかんにかかわらず、契約締結前に受領するものであるため、宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等には該当せず、同条に基づく手付金等の保全措置の対象とはならない。
レストランの席をキープするための「一時的な予約席料」のようなもので、まだ正式なメニューを決めていない（契約前）状態のお金です。法律上の手付金等とは扱われないため、そもそも保全措置のルール自体が適用されません。
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【その他の選択肢の解説】
誤り。買主が契約を締結するかどうかを決定するまでの間に受領するいわゆる申込証拠金は、その名義のいかんにかかわらず、契約締結前に受領するものであるため、宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等に該当し、あらかじめ保証委託契約を締結するなど所定の保全措置を講じた上でなければ受領することができない。
試験で最も多いひっかけパターンです。「お金を預かる＝厳重な保全が必要」と直感的に思い込みがちですが、法律上、契約締結前にもらうお金は手付金等に含まれないため、そもそも保全措置の対象外となります。
正しい。買主が契約を締結するかどうかを決定するまでの間に受領するいわゆる申込証拠金は、その名義のいかんにかかわらず、契約締結前に受領するものであるため、売買代金の5%以下であり、かつ、1000万円以下であるときは、保全措置を講じないで受領することができる。
売買代金の5%や10%という数字を出されると「一定の条件を満たせばOKなのかな」と安心しそうになりますが、その前提となる「申込証拠金が手付金等に該当する」という解釈自体が間違っているため、この数値基準は適用されません。
正しい。買主が契約を締結するかどうかを決定するまでの間に受領するいわゆる申込証拠金は、その名義のいかんにかかわらず、契約締結前に受領するものであるため、当該予約完結権の付与に係る対価として受領する場合に限り、手付金等として保全措置の対象となる。
「予約完結権の付与」など、いかにも難しそうな法的な権利の言葉を出して受験者を威圧し、正しいと思わせる引っかけです。名目が何であれ、契約締結前に受け取るお金である以上、手付金等には該当しないという原則は変わりません。