問題 No.3998
不動産鑑定評価基準における原価法において採用される「観察減価法」に関する記述として、最も適切なものはどれか。
【正解の解説】
観察減価法とは、対象不動産の各部分について、物理的、機能的または経済的な観点から直接観察を行うことにより、耐用年数の経過に伴う減価額を判定する方法である。
人間で例えるなら、長年の健康診断の結果という「数字」だけに頼るのではなく、医師が直接肌のハリや関節の動きを「目視で診察」して老化度合いを確かめるようなものです。机上の計算だけでなく、プロの目で建物の隅々まで実態を確認して価値の目減りを正確に暴き出すアプローチです。
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【その他の選択肢の解説】
観察減価法とは、対象不動産の取引事例における価格差を直接観察することにより、市場の需給変動に伴う減価額を判定する方法である。
試験では「観察」という言葉に惑わされ、市場の価格差を見ることと混同させるのが定番の罠です。観察減価法は、周辺の相場や取引事例を見比べるのではなく、あくまで目の前にある建物そのものの傷み具合を直接チェックする作業であることを押さえましょう。
観察減価法とは、対象不動産の設計図面を詳細に調査することにより、建築確認申請の不備に起因する減価額を判定する方法である。
図面や書類上のチェックはペーパーカンパニーの監査のようなものであり、現地に行って実際に建物の壁のヒビ割れや設備の古さを自分の目で確かめる観察減価法とは全く異なるアプローチです。書類審査と現物検品の違いをしっかり区別しておきましょう。
観察減価法とは、対象不動産の過去の修繕履歴を直接調査することにより、維持管理の良否に伴う減価額を判定する方法である。
履歴を「過去のカルテや履歴書」とすれば、観察減価法は「現在の患者の体調を直接診察する」ようなものです。過去の記録に頼るのではなく、今まさに目の前にある不動産の状態をプロの目で直接見て評価を下す点が観察減価法の最大の特徴です。