問題 No.3914
宅地建物取引業者A（一般媒介契約を締結する媒介業者）が、売主Bから宅地の売買の媒介を依頼され、一般媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。なお、本問における一般媒介契約は、国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものではないとする。
【正解の解説】
Aは、Bとの間で有効期間を6か月とする一般媒介契約を締結したが、この約定は宅地建物取引業法に違反しない。
専属専任媒介や専任媒介契約では客を囲い込む不正を防ぐために「3か月以内」という厳しい法律の期限がありますが、他の業者にも同時に頼めるオープンな一般媒介契約では、売主の自由な意思が尊重されるため、法律上の期間制限はありません。縛りが緩い自由恋愛のイメージです。
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【その他の選択肢の解説】
Aは、Bとの間で有効期間を3か月とする一般媒介契約を締結し、さらに有効期間の更新に関する特約を設けたが、この約定は宅地建物取引業法に違反しない。
初学者が最も引っかかる罠で、契約締結時の有効期間には法律上の上限がないのに対し、期間を「更新」するときの有効期間は原則として3か月を超えてはならないというルールが存在します。自動更新の特約などを設けて3か月超にすることは宅地建物取引業法違反となります。
Aは、一般媒介契約を締結した際、宅地建物取引業法第34条の3の規定に基づく所定の書面を作成し、遅滞なくこれをBに交付したが、この行為は宅地建物取引業法に違反しない。
専属専任や専任媒介だけでなく、一般媒介契約であっても「言った言わない」のトラブルを防ぐため、依頼を受けたら必ず媒介契約書を作って渡さなければなりません。書面を交付しなくてよいという例外規定はないので、この記述は完全に正しいルールに則っています。
Aは、Bとの間で締結した一般媒介契約について、探索した相手方に関する報告義務を課さない旨の特約を定めたが、この約定は宅地建物取引業法に違反しない。
専任媒介等では売主がサボっていないか監視できるよう2週間に1回以上の報告義務が法律で強制されますが、一般媒介では売主が複数業者と契約できるため報告義務の免除特約が認められています。宅建試験では専任と一般のルールの違いを混ぜて出題されるので要注意です。