問題 No.3838
不動産鑑定評価基準において、新規の賃料を求める際に用いられる実質賃料に関する記述として、最も適切なものはどれか。
【正解の解説】
実質賃料とは、契約に際して交付される一時金等の運用益や返還請求権に関する考慮など、支払賃料以外の経済的利益も含めて評価された適切な賃料をいう。
例えば、家賃が毎月10万円で、敷金として最初に大きな金額を預けたとします。大家さんはその敷金を運用して利益を得られるため、そのお得感も込みで実質的な家賃を計算しようという仕組みです。目に見える毎月の現金（支払賃料）だけでなく、最初に払ったお金の利息などもトータルで考えるのが実質賃料の本質です。
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【その他の選択肢の解説】
実質賃料とは、継続賃料を求める際に用いられるものであり、契約締結時の諸条件を反映させた合意賃料そのものを指す。
試験では「継続賃料」と「新規賃料」の用語を入れ替えるひっかけが本当によく出題されます。実質賃料は新しい貸し借りを始めるときだけでなく、すでに借りている賃料を見直すときにも使われますが、そもそも単なる合意賃料そのものではなく、経済的利益を調整した専門的な概念です。
実質賃料とは、支払賃料の額に一時金等の運用益を加算し、そこから必要諸経費を控除して算定される純額の賃料をいう。
必要諸経費を差し引いて算定するのは「純賃料」という別の概念です。実質賃料は、支払賃料に一時金の運用益などをプラスして調整するものであり、経費を引いた残りカスのような純額を指すわけではないので、言葉の定義を混同しないよう注意が必要です。
実質賃料とは、契約に際して授受されるすべての金銭の合計額であり、期間中の経済的利益の変動に関わらず固定されるものである。
金利の変動や、預けた一時金の価値が変わることで、その時々の経済的利益はリアルタイムに変動します。一度決まったら絶対に固定されて変わらない性質のものではなく、世の中の金利や経済状況によって金額のニュアンスも動いていくのが実質賃料の特徴です。