問題 No.3837
不動産鑑定評価基準における最有効使用の原則に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
【正解の解説】
最有効使用とは、対象不動産につき、物理的に可能で、法的に許容され、財務的に実現可能で、かつ最高価格を生み出す使用をいう。
土地をレストランにするかマンションにするか迷ったとき、一番お金を生み出す使い道を選ぶのと同じです。ただし、どんなに儲かっても法律違反の建築はダメですし、技術的に建てられないものも除外されます。つまり、現実的にあり得て一番儲かる使い道を探るのが、不動産鑑定の基本ルールです。
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【その他の選択肢の解説】
最有効使用とは、対象不動産につき、物理的な制約がなく、法的な規制を受けず、経済的に負担が少なく、かつ平均的な収益を生み出す使用をいう。
不動産は法律や自然環境のルールを完全に無視して使うことはできません。都市計画法や建築基準法などの法規制や、地盤の硬さなどの物理的制約は必ず存在します。「制限を一切受けない」という部分は、現実の不動産取引を無視したあり得ないファンタジーのような記述なので誤りです。
最有効使用とは、対象不動産の過去の利用実績に基づき、関係権利者の合意が形成され、かつ社会通念上妥当と認められる使用をいう。
不動産の価値は過去にどう使われていたかではなく、今からどう使うのが一番儲かるかという将来の可能性で決まります。また、権利者のわがままな合意ではなく、市場全体の経済合理性に基づいて客観的に判断されるため、過去の実績や合意を最優先するこの選択肢は試験センターの罠です。
最有効使用とは、対象不動産の立地条件において、地域の標準的住民が望む景観を維持し、かつ災害時の安全性を確保できる使用をいう。
不動産鑑定評価は、地域住民の理想の景観を守るボランティア活動ではなく、その土地が持つ経済的な価値を最大限に引き出す金額をはじき出す作業です。災害の安全性は重要ですが、それだけで最有効使用が決まるわけではなく、最高価格を生み出す視点が欠けているため不適切です。