問題 No.3812
不動産鑑定評価基準における価格の種別に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準上、最も適切でないものはどれか。なお、本問における価格の種別は、原則として市場性を有する不動産を対象とするものである。
【正解の解説】
特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況を前提とした不動産価値を適正に表示する価格をいい、必ずしも正常価格と同一の概念として扱われる。
特殊価格は、世界に一つしかない文化財や宗教建築物のように、普通の市場で売買されることが想定できない特別な物件の価格です。例えるなら、骨董品のガラクタ市ではなく美術館の展示品に値札をつけるようなもので、一般的な需要と供給で決まる「正常価格」とは全く別の土俵の概念であるため、同一視してはいけないという点が大きなひっかけとなります。
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【その他の選択肢の解説】
正常価格とは、市場性を有する不動産について、通常の市場において形成されるであろう経済価値を適正に表示する価格をいい、売買取引の前提として広く活用される。
この記述は不動産鑑定評価基準の定義として完全に正確であり、最もスタンダードな「ふつうの不動産をふつうの市場で売買するときの価格」を指しています。本問では「最も適切でないもの」を選ぶため、正しい内容が記載されているこの選択肢は誤答となります。初学者は『正常価格＝基準となる基本の価格』としっかり押さえておきましょう。
限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産所有者の意図や特殊な経済的動機により形成される価値を適正に表示する価格をいい、正常価格と同一の概念ではない。
限定価格は例えば借地人が底地を買い取るケースなど、特定の当事者間においてのみ経済合理性が生じる特別な価格を指します。正常価格とは前提条件が異なるため同一概念ではありません。試験では『限定』という言葉のイメージ通り、当事者の関係性に制限がある特殊なケースを想定していると理解することが合格のポイントです。
特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等の社会的な要請による特定の前提の下で形成される価値を適正に表示する価格をいい、正常価格と同一の概念ではない。
特定価格は民事再生法に基づく評価など、社会的なルールや特定の目的がある場合に用いられる価格であり、通常の市場価値である正常価格とは明確に区別されます。試験対策としては、価格の種別ごとの『前提条件の違い（通常か、限定的か、法令等の要請か）』を整理して覚えることが、ひっかけ問題を突破するための最大のカギとなります。