問題 No.3774
民法上の抵当権の一括競売（民法第389条）に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
A. 一括競売の請求ができるのは、抵当権設定者がその建物を築造し、かつ、所有している場合に限られる。
B. 抵当権設定当時に土地上に建物が存在していなかった場合であっても、その後に抵当権設定者が建物を築造したときは、一括競売の要件を満たすことがある。
C. 一括競売の対象とすることができるのは、土地上の建物に限られ、土地の競売手続の開始後に増築された建物部分は含まれない。
D. 土地の抵当権者が一括競売を請求する場合、土地だけでなくその上の建物についても同時に競売を申し立てなければならない。
【正解の解説】
一括競売の対象とすることができるのは、土地上の建物に限られ、土地の競売手続の開始後に増築された建物部分は含まれない。
更地に家を建てたケースを想像してください。最初は土地だけですが、後からオーナーが建物を建てた場合、土地と建物のオーナーが同じであれば、土地の競売と一緒に建物もまとめて売ることができます。「最初はなくても後から建てればセーフ」というルールであり、設定当時に建物が必須という限定はありません。
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【その他の選択肢の解説】
一括競売の請求をする場合、土地の抵当権者は、その建物についても土地と同時に優先弁済権を行使することができる。
土地の抵当権者が建物も一緒に競売にかけることはできますが、建物に対してまで自分の担保権が及んでいるわけではありません。建物売却代金からお金をもらえるのはあくまで建物の担保権者であり、土地の抵当権者は「土地の代金」からしか優先して回収できないという点に注意が必要です。
一括競売は、土地の抵当権設定後に当該土地上の建物が第三者に譲渡された場合であっても、これを請求することが認められる。
例えば、自分が持っている土地に抵当権をつけた後、その上に建物を建てて他人に売却したとします。この場合でも、もともとは同じ人が土地を持っていたというスタートラインが共通していれば、土地の抵当権者はスムーズに更地として高く売るために一括競売を利用できるのです。
一括競売における建物の売得代金については、土地の抵当権者も、建物上の後順位抵当権者に優先して配当を受けることができる。
一括競売という名前から「建物についても自分のものだ！」と勘違いしがちですが、あくまで土地の担保権の力を及ぼしているだけです。建物に元から設定されていた他の人の担保権（後順位抵当権者など）を飛び越えて自分がお金を先にもらうことは絶対にできません。