問題 No.3706
区分建物に関する次の記述のうち、民法の共有および建物の区分所有等に関する法律の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、規約に別段の定めはないものとする。
【正解の解説】
規約共用部分に関する物権の得喪は、登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
不動産のルールで「登記をしなければ第三者に対抗できない」と聞くと一見正しく思えますが、そもそも規約共用部分には「旨の登記」がなされているため、物理的に物権の得喪に関する通常の登記をする余地がありません。例えるなら、最初から名前が刻まれていない看板に、あとから所有権の札をかけようとするようなもので、この選択肢の前提自体が法律の仕組みと矛盾しているため誤りとなります。
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【その他の選択肢の解説】
規約共用部分である旨の登記は、これを所有する者が自ら単独で申請しなければならない。
自分だけの建物なら一人で登記できますが、マンションはみんなの財産です。そのため、規約共用部分にしたときは、個人的なワガママで勝手に手続きさせず、区分所有者全員を代表する管理者や理事長が手続きをするルールになっています。個人で勝手にやらせると権利関係がバラバラになるという、試験委員が好む実務の厳しさを突いた典型的なひっかけ問題です。
規約共用部分の規定は、区分所有者全員の合意による規約の設定によってのみ廃止することができる。
みんなで話し合って「ここを共有スペースにしよう」と決めたルールを消すわけですから、当然ながら勝手に一人や二人で決めることはできません。マンションの住民全員の足並みが揃った大合意があって初めて規約を廃止できます。実務でも住民の権利に直結する重大な変更であるため、原則として全員の賛同が不可欠という区分所有法の基本精神が問われています。
規約共用部分は、規約により特定の区分所有者の専有部分とすることはできない。
一度みんなの共有スペース（共用部分）と決めた以上、特定の誰か一人のプライベートな空間（専有部分）にしてしまうことは、他の住民の権利を不当に害するため絶対に許されません。例えるなら、一度みんなの公園にした土地を、あとから「やっぱり俺の庭にする」とフェンスで囲うようなものであり、そのような身勝手なルール作りは区分所有法で厳しくシャットアウトされています。