問題 No.3704
不動産鑑定評価基準における実質賃料に関する記述として、最も不適切なものはどれか。
【正解の解説】
実質賃料とは、賃貸借契約において一時金の授受がない場合にのみ成立する賃料であり、敷金等の運用益やその返還請求権に関する考慮は含まれない。
実質賃料とは、毎月の家賃だけでなく、最初に預かる敷金や保証金から生まれる利息なども全部まとめて「トータルでお得かどうか」を考えるものです。お寿司の食べ放題で単品の皿数だけでなく最初に払う入場料の元を取るようなものであり、一時金がない場合限定の概念ではありません。
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【その他の選択肢の解説】
実質賃料とは、支払賃料の額に加えて、敷金その他の権利金等の運用益やその返還請求権に関する考慮を含めた適切な経済価値を指す。
これは不動産鑑定評価基準における「実質賃料」の定義そのものを正しく述べているため、不適切な記述を探すこの問題においては誤りとなります。初学者は「実質」という言葉を聞くと難しく感じますが、要は「目に見える家賃＋見えないお得度」をすべて足し合わせた総額のことだとイメージしてください。
実質賃料を算定するにあたっては、賃貸借等に係る一時金があるときは、その運用益や元本返還等に関する評価を適切に反映させる必要がある。
これも鑑定評価基準に完全合致する正しい記述です。例えば、無利息で大金を預かる場合、そのお金を銀行に預けたら利息がつくはずのメリットを貸主が享受していることになるため、その経済価値も家賃の一部とみなして計算に含めるという実務のルールをそのまま表現しています。
実質賃料は、契約時点における経済的実態を正確に反映するため、一時金の授受に起因する経済的利益の授受を調整して求められるものである。
こちらも実質賃料の計算における本質を突いた正しい記述です。契約時に大きなお金をやり取りする場合、ただの毎月の家賃だけでは実際の経済的負担やメリットが見えなくなってしまうため、それらをきれいに調整して本当のコストを炙り出すという鑑定評価の正しいアプローチを説明しています。