問題 No.3626
売主が売買契約の目的物である不動産の所有権の全部を有していない、いわゆる全部他人物売買に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
【正解の解説】
売主が他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転することができないときは、担保責任を負う。
友達の持っているレアなゲームソフトを「後で手に入れておくから！」と先にあなたに売るようなものです。約束の期日までに仕入れて渡せば問題ありませんが、もし手に入らなかったら謝って代金を返すなど、責任を取らなければならないのは当然のルールですよね。不動産でも全く同じ仕組みになっています。
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【その他の選択肢の解説】
売主が他人の権利を売買の目的としたときは、売主がその旨を買主に告げていれば、買主は売買契約を解除することができない。
「これ人の物だけど売るね」と事前に伝えておけば、買主が絶対に文句を言えないわけではありません。たとえ事情を知って買った場合でも、売主が最終的にその不動産を手に入れられず買主に渡せなくなったのであれば、買主はガッカリして契約をなかったことにしたいはずです。そのため、解除の権利はしっかりと守られています。
売主が他人の権利を売買の目的としたときは、売主がその権利を取得して買主に移転できるときであっても、買主は直ちに契約の解除ができる。
売主がちゃんと約束を守って、後から土地の所有権を仕入れて買主の元へ届けられるのであれば、買主は「やっぱりいらない」と一方的に契約を壊すことはできません。売主が約束を果たそうと頑張っている最中なのだから、まずはその結果を待つのが公平というものです。
売主が他人の権利を売買の目的としたときは、契約締結時にその権利が売主のものでないことを買主が知っていたときは、売主は担保責任を負わない。
「最初から他人の土地だって知っていたんでしょ？だったら文句言えないよ」というのは大きな誤解です。知っていたとしても、買主は「売主がちゃんと自分の力で土地をゲットして自分にくれるはず」と期待して契約しています。結果的にそれが無理だったとなれば、知っていた買主であっても売主の責任を追及できるのです。