問題 No.3619
宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置（青田売りにおける保全措置）に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。
【正解の解説】
宅地建物取引業者が自ら売主として、完成前の宅地の売買契約を締結した場合において、買主から受領する手付金等の額が代金の額の10パーセント以下であっても、保証委託契約を締結して保全措置を講じなければならない。
青田売りにおいて、まだ形のない「絵に描きた餅」を買う買主を守るため、法律は厳格です。「少ししか手付金をもらっていないから大丈夫」という言い訳は通用せず、代金の5パーセント（宅建業者が自ら売主の場合は5%、代理等なら10%）を超える金銭を受け取るなら、たとえ10パーセント以下であっても必ずガードマン（保証委託契約など）を立てなければならないという、買主保護の鉄則です。
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【その他の選択肢の解説】
宅地建物取引業者が自ら売主として、完成前の建物の売買契約を締結した場合において、買主から手付金等を受領しようとするときは、原則としてあらかじめ指定保全機関による保全措置を講じなければならない。
まだ完成していない建物を売る場合、買主からお金を前払いしてもらうには、万が一の倒産に備えて銀行などの保証機関によるバックアップ（保全措置）を事前に用意するのが大原則です。「お金を先に払うけど建物が建たなかった」という悲劇を防ぐための必須ルールであり、この記述は法規に完全に合致しています。
宅地建物取引業者が自ら売主として、完成前の宅地の売買契約を締結した場合において、その売主が所有権移転登記を完了したときは、受領する手付金等の額に関わらず保全措置を講ずる必要はない。
保全措置のゴールは「買主の権利（所有権）を確実に手元に引き渡すこと」です。すでに登記という名の引渡しが完了して自分のものになっていれば、仮に売主が途中で倒産したとしても物件は守られるため、これ以上お金の保全をする必要がなくなるという実務的な例外ルールを述べています。
宅地建物取引業者が自ら売主として、完成前の建物の売買契約を締結した場合において、買主から受領しようとする手付金等の額が代金の額の5パーセント以下であり、かつ、その額が1千万円を超えるときは、保全措置を講じなければならない。
「5パーセント以下だから安心」と思いきや、物件価格が非常に高い億ションなどの場合、5パーセントでも金額が1千万円を超えてしまうことがあります。このケースでは高額なお金が動くため例外なく保全が必要となり、パーセント基準と金額基準の双方向から買主の財布をガッチリ守るための巧妙なひっかけ問題対策として知られています。