問題 No.3561
宅地建物取引業者A（売主）が、自ら所有する宅地の売買契約を一般消費者である買主Bと締結するにあたり、Aの事務所以外の場所であるBの自宅において買受けの申込みを受けた。この場合における宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
【正解の解説】
Bが自宅での買受けの申込みの際に、Aからクーリング・オフについて書面で告げられていた場合であっても、その告げられた日から起算して8日を経過するまでは、Bは書面により契約の解除を行うことができる。
クーリング・オフは、冷静さを欠いた状態で契約してしまった買主を保護するための「魔法の冷却期間」です。たとえルールをちゃんと書面で教えてもらっていたとしても、法律で認められた8日間という期間内であれば、お医者さんの処方箋のようにいつでもノーサイド（白紙撤回）にできる強力な権利として手元に残ります。
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【その他の選択肢の解説】
Bが自宅での買受けの申込みの際に、Aからクーリング・オフについて書面で告げられていた場合、その告げられた日から起算して8日を経過するまでの間であっても、Bは書面による契約の解除を行うことができない。
初学者が「ちゃんと説明を受けたんだから、もう解除できないのでは？」と誤解しやすい典型的なひっかけポイントです。告知を受けたことはスタートラインに立っただけであり、そこから8日間というじっくり考える猶予時間は必ず買主に保障されているため、期間内であればいつでもペナルティなしでやめることができます。
Bが自宅での買受けの申込みを行い、その後に契約を締結した場所がAの事務所であった場合、契約締結の場所が事務所であるため、Bは書面により契約の解除を行うことができない。
「契約した場所がどこか」だけで判断してしまう出題者の強力な罠です。クーリング・オフができるかどうかは、魔が差しやすい「最初の申し込み」をどこでしたかが判定基準になります。最初に自宅というアウェーの戦場で申し込んでいる以上、後からホームである事務所で契約を結んでも、クーリング・オフの権利は消えません。
Bが自宅での買受けの申込みの際に、Aからクーリング・オフについて書面で告げられなかった場合であっても、契約締結の日から起算して8日を経過したときは、Bは書面により契約の解除を行うことができない。
「ルールを教えてもらえなかった場合」のペナルティが理解できているかを試す重要な問題です。売主が「クーリング・オフできるんだよ」と書面で教えてくれない限り、タイムリミットのタイマーは永遠にスタートしません。そのため、契約日から何日経っていようとも、告知がない限りはずっとクーリング・オフができる無敵の状態が続きます。