問題 No.3476
宅地建物取引業者Aが売主として、一般消費者である買主Bとの間で建築基準法上の接道義務を満たしていない既存不適格の敷地にある戸建て住宅の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、建築基準法及び宅地建物取引業法の規定に照らし、正誤の判断として正しいものはどれか。なお、特定行政庁の許可等の例外特例はないものとする。
【正解の解説】
建築基準法上の接道義務を満たしていない敷地であっても、既存不適格建築物である限り、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項説明書においてその旨を説明すれば、売買契約自体は建築基準法違反とはならない。
これは、商品に「訳あり」と正直にラベルを貼って売るようなものです。道路に面していない土地は新築が建てられないという大きな制限がありますが、法律は「売ってはいけない」と禁止しているわけではなく、「買主がそのリスクを分かっていなければならない」と定めています。そのため、プロの宅建業者が重要事項説明書でそのリスクをしっかりと説明さえすれば、契約自体は有効に成立するのです。
スポンサーリンク
【その他の選択肢の解説】
建築基準法上の接道義務を満たしていない敷地にある建物は、再建築が不可能であるため、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項説明を行っても売買契約を締結すること自体が法律上禁止されている。
初学者が最も陥りやすい罠です。「再建築不可＝売買禁止」と勘違いしがちですが、日本の法律では契約の自由が認められています。買主が「それでもこの家が欲しい」「リフォームして住むからいい」と納得して買うのであれば、ルールに従った重要事項説明を行った上で売買契約を結ぶことは完全に適法です。
建築基準法上の接道義務を満たしていない敷地であっても、既存不適格建築物である限り、宅地建物取引業法第37条に規定する書面において契約不適合責任に関する特約を明記すれば売買契約を締結できる。
契約書（37条書面）にどれだけ細かく特約を書いても、それは契約後のルール確認にすぎません。買主が契約する前に知るべき「重要事項説明（35条）」をスキップして、後出しの契約書だけで解決しようとするアプローチは宅建業法違反となります。順番と書面の役割を取り違えないように注意しましょう。
建築基準法上の接道義務を満たしていない敷地にある建物については、売主である宅地建物取引業者Aが事前に特定行政庁の許可を得ていない場合、買主Bに対して重要事項説明を行っても契約は無効となる。
例外的な許可がなければ建築ができないだけであり、契約そのものが最初から無効になるわけではありません。よくある誤解として「行政の許可がないと契約できない」と思われがちですが、あくまで建築制限の話であり、契約の効力とは別の次元の話です。買主へリスクを説明していれば、契約は有効に成立します。