問題 No.3361
宅地建物取引業者A（売主）が、自ら所有するマンションを一般消費者である買主Bに売却するにあたり、販売広告において実際の市場価格よりも著しく低い価格を「限定価格」と表示し、実際にはその価格での取引に応じる意思がないにもかかわらず、顧客を誘引するための誇大広告を行った。この場合における宅地建物取引業法第32条（誇大広告等の禁止）の規定に関する記述として、正しいものはどれか。
【正解の解説】
宅地建物取引業者は、宅地の利用目的や形状、規模、最高価格、限定価格その他の事項について、著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良であり、もしくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。
まるで「1億円の豪邸を100円で売ります」とデタラメな宣伝をして客を釣るような行為は、スーパーの特売チラシで客寄せパンダを作って騙す悪質商法と同じです。お客様が勘違いして飛びつくような嘘の情報を流すことは絶対に許されないという、市場のルールを定めた非常に重要な規定です。
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【その他の選択肢の解説】
宅地建物取引業者は、宅地の利用目的や形状、規模、最高価格、限定価格その他の事項について、広告開始時点の価格を基準として表示していれば、顧客を誤認させるおそれがある表示であっても広告を行うことができる。
基準日がいつであれ、最終的に消費者が「こんなはずじゃなかった」と騙されてしまうような見せ方をしている時点でアウトです。タイムセールの開始時なら何を言っても許されるわけではなく、消費者を勘違いさせる表現自体が法律で厳しく禁止されている点をしっかりと押さえましょう。
宅地建物取引業者は、限定価格に関する表示を行う場合において、一般消費者が誤認するおそれがないときは、実際の市場価格と比較して著しく低い価格であっても、その根拠を明示することで表示をすることができる。
「ちゃんと理由を説明したから嘘をついてもいい」という理屈は通用しません。たとえどんなに細かい注釈や根拠を小さく書き添えておいたとしても、パッと見た一般消費者が「うわ、めちゃくちゃ安いお得な物件だ！」と誤解してしまうような紛らわしい表示自体が全面的に禁止されています。
宅地建物取引業者は、限定価格を含む価格に関する表示について、取引の相手方に不利益を与える意図がない場合には、実際のものよりも著しく有利であると誤認させるような表示であっても行政処分の対象とはならない。
「騙すつもりはなかった、うっかりミスだった」という言い訳は通用しません。結果として消費者を勘違いさせるような悪質な広告を出してしまったという事実そのものが行政処分の対象になります。業者の主観的な意図ではなく、客観的に見て消費者が誤認するかどうかで判断されるのが試験の定番の罠です。