問題 No.3347
宅地建物取引業者Aが所有する土地について、買主Bに売却する場合に関する次の記述のうち、民法の規定および判例によれば、正しいものはどれか。なお、当該土地には地下の一定の空間について上下の範囲を定め、これを目的とする地上権（区分地上権）が設定されている。
【正解の解説】
当該土地に設定されている区分地上権は、土地の所有権の行使を制限するものであるため、特段の事情がない限り、Aは当該区分地上権の存在を前提とした引渡し義務を負い、Bは当該制限を容認した上で所有権を取得することになる。
地下鉄のトンネルなどが通っている土地を想像してください。土地を買うとき、すでに地下の利用制限がついているのが分かっていれば、その制限込みのバーゲン価格（あるいは納得の上）で買うことになります。そのため、売主が地下の権利を消してまっさらにする義務はなく、買主もその制限を受け入れた状態で土地を手に入れるのがルールです。
スポンサーリンク
【その他の選択肢の解説】
当該土地に設定されている区分地上権は、物権としての効力を有するものであるため、特段の事情がない限り、Aは当該権利を消滅させてから引渡しを行う義務を負い、Bは完全な所有権を取得することになる。
物権だからといって、売主が自分の都合で勝手に消滅させられるわけではありません。区分地上権はそれ自体が独立した強力な権利であり、地下に鉄道会社などが権利を持っている場合、売主がそれを一方的に消すことは不可能です。完全な所有権を渡せるという勘違いを誘う、初学者が陥りやすい典型的な罠の選択肢です。
当該土地に設定されている区分地上権は、登記がされていない場合であっても、買主Bに対して当然に対抗することができるため、Aは当該権利の存在について契約不適合責任を負うことはない。
不動産取引の基本ルールとして、権利の有無は「登記」という名の看板が出ているかで判断します。もし地下の権利についてきちんと登記がされていなければ、後から買った買主に対して「ここに権利があるんだぞ！」と主張することはできません。したがって、契約不適合責任の問題に発展する可能性があるため、「当然に対抗できる」とする記述は誤りです。
当該土地に設定されている区分地上権は、土地の地下空間に関する一時的な利用権であるため、特段の事情がない限り、契約締結と同時に当然に失効するものとして取り扱われることになる。
地下鉄や高架下のように、空間を利用する区分地上権は一時的な仮住まいのような権利ではありません。登記簿にしっかり記載されて長期間存続する独立した物権です。そのため、土地の売買契約をしたからといって、自動的に消えてなくなるような都合の良い権利ではないことに注意が必要です。