問題 No.3304
不動産鑑定評価基準における「個別的要因」に関する記述として、最も適切なものはどれか。なお、本問における個別的要因は、土地に関するものとする。
【正解の解説】
個別的要因とは、土地の画地条件、環境条件、行政的要因などのうち、その一筆の土地の価格の形成に影響を及ぼす当該土地固有の自然的、社会的、経済的条件をいう。
人間で例えるなら、その土地だけの「遺伝子や個性」のようなものです。同じ住宅街の中でも、「日当たりが抜群に良い」「形が歪な旗竿地で使い勝手が悪い」「高低差があって階段が多い」など、隣の土地とは違うその土地固有の特徴が、価格に直接どのようなプラス・マイナスを与えるかを評価するのが個別的要因です。
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【その他の選択肢の解説】
個別的要因とは、土地の利用状況、地域要因、経済的要因などのうち、その一筆の土地の価格の形成に影響を及ぼす当該地域の標準的な自然的、社会的、経済的条件をいう。
初学者が一番引っかかりやすいのが「個別的」と「地域的」の混同です。人間で例えるなら、地域要因が「住んでいる街全体の雰囲気や平均年収」であるのに対し、個別的要因は「その家個人の間取りやクセ」です。ここでは「標準的な地域」と言っているので、個別的ではなく地域要因の説明になっておりバツとなります。
個別的要因とは、土地の周辺環境、自然的要因、法制的要因などのうち、その一筆の土地の価格の形成に影響を及ぼす広域的な市場の動向に関する総合的条件をいう。
「広域的な市場の動向」や「都市全体のトレンド」というのは、一筆の土地だけに注目する個別的要因ではなく、もっと広い視点の話です。例えるなら、日本全体の景気動向や首都圏全体の不動産バブルのような話であり、目の前にある一つの土地のミクロな特徴を見る個別的要因とはスケールが全く異なるため誤りとなります。
個別的要因とは、土地の立地条件、行政的要因、将来予測などのうち、その一筆の土地の価格の形成に影響を及ぼす国家的な経済政策および社会的動向に関する条件をいう。
「国家的な経済政策」や「国の法律・人口動向」は、すべての不動産に影響を与える最も大枠の要素であり、不動産鑑定評価では「一般要因」と呼ばれます。目の前にあるたった一筆の土地固有の特徴を見る個別的要因とは対極にあるマクロな視点であるため、出題者の罠を見抜く必要があります。