問題 No.3303
不動産の価格を求める不動産鑑定評価手法の一つであるDCF法（ディスカウント・キャッシュ・フロー法）に基づき、ある収益用不動産の収益価格を算出する場合、以下の条件における収益価格として正しいものはどれか。なお、保有期間は $2$ 年間とし、計算において端数が生じた場合は、最終的な収益価格の算出において千円未満を切り捨てること。
【条件】
- 第 $1$ 年度の純収益：$5,000,000$ 円
- 第 $2$ 年度の純収益：$5,150,000$ 円
- 保有期間満了時（第 $2$ 年度末）の予想売却価格：$100,000,000$ 円
- 割引率：$4.0%$
- 還元利回り：$5.0%$
【正解の解説】
$101,005,000$ 円
未来にもらえるお金の価値は今の価値より目減りするという「タイムマシン」の感覚を持つことが大切です。第1年度の500万を1.04で割り、第2年度の5,150万と1億円の合計を1.04の2乗で割って現在の価値に直します。これらをすべて足すと101,005,000円になり、将来のキャッシュフローを今の価値にピタッと引き戻して不動産の本当の価値をあぶり出す手法がDCF法です。
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【その他の選択肢の解説】
$102,025,000$ 円
試験では複雑な割り算が多いため、少しでも計算のステップで割り戻す数値を間違えると、こうしたダミーの数字に吸い込まれてしまいます。例えば分母の割り引きを1回忘れたり、年度を1年と勘違いして計算するとこの値に近くなります。複利計算の仕組みをしっかりと理解し、焦らず1年ごと確実に割り戻す手順を踏まないと出題者の罠にハマってしまいます。
$100,005,000$ 円
未来の収入をそのまま足すのは、将来の1万円も今の1万円も価値が同じだという大きな勘違いをしています。お金は手元に入る時期が遅ければ遅いほど現在の価値は低くなるため、必ず割引率を使って現在価値へ換算しなければなりません。この選択肢は、時間の経過による価値の目減りを全く考慮せずに計算してしまった受験生を狙い撃ちにする典型的なひっかけパターンです。
$99,035,000$ 円
DCF法では将来のキャッシュフローを現在価値に直すために割り戻す（割る）必要がありますが、間違えて掛け算してしまったり、利回りの数値を適用する年度を間違えるとこのような低い金額が算出されます。計算の方向性を誤り、本来より価値を低く見積もってしまう典型的な計算ミスを誘うように作られているため、必ず「未来から現在へ価値を割り戻す」というベクトルを意識して解きましょう。